Tribunal de Justiça de São Paulo


Na venda de imóvel em duplicidade, a escritura de compra e venda registrada prevalece sobre o contrato particular.



Apelação Nº 1004011-96.2019.8.26.0161



EMENTA: Negócio simulado. Lide aberta a partir de dois negócios sucessivos de venda e compra e venda de imóvel urbano. Confronto entre contrato particular, sem registro e segunda venda por escritura pública registrada. Os dois episódios sofreram questionamentos quanto ao valor eficácia, por desvirtuamento do conteúdo obrigacional. Denúncia formal de simulação da escritura de venda e compra com registro e arguição de fraude do contrato particular pela agiotagem. As circunstâncias dos negócios justificam emparelhar as situações para tentar descobrir qual delas ostenta uma divergência repugnante ao interesse ou a causa do contrato, de modo a evitar que se declare a nulidade da escritura dita simulada (não teria ocorrido venda e compra) para priorizar um contrato particular sem predicados quanto a sua credibilidade jurídica. Nesse contexto e atento aos precedentes do STJ, indicativos de que a quitação declarada em documento público presume-se real e que as relações de amizade eram comuns entre os litigantes, deve ser priorizado o segundo ato, que foi objeto de registro (art. 1227 do CC). Não provimento.



Realizando o proprietário duas vendas sucessivas de um mesmo imóvel, o domínio se transmite ao comprador que promove, em primeiro lugar, o registro do título.


O direito protege a aquele que, procedendo com maior prudência, age confiando nos registros públicos e registra o seu título aquisitivo.


No caso do recurso em comento, o autor da ação havia firmado um compromisso de compra e venda particular para adquirir um certo imóvel no ano de 2012. Em 2016, o mesmo imóvel foi vendido à um terceiro, havendo o vendedor, para este, outorgado a escritura pública de compra e venda que logo foi levada à registro, ao contrário do que sucedeu com o primeiro comprador que se manteve apenas com o instrumento particular.


O compromisso de compra e venda celebrada entre as partes não transmite a propriedade, embora represente um forte vínculo entre os contratantes. O que transmite o direito real de propriedade é o registro do título no cartório de registro de imóveis.


Assim sendo, no caso de duas vendas de um mesmo imóvel como ocorrido no caso do recurso em comento, considera-se proprietário aquele que realizou o registro em primeiro lugar, mesmo que o negócio registrado tenha sido celebrado posteriormente ao outro.


Esse é um resultado que prestigia o comprador diligente ou aquele que é mais apressado na incumbência de registrar o título que tem.



Leia o acórdão.