TJ-SP - Contribuição em loteamento não é consequência de vínculo associativo

Apelação Cível nº: 1023684-69.2016

Processo: 1023684-69.2016.8.26.0100

EMENTA: CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - AÇÃO DE COBRANÇA Improcedência Descabimento - Muito embora tenha o C. STJ, ao apreciar a matéria, firmado entendimento para efeitos do art. 543-C do CPC então vigente (Tema 882), no sentido de que referidas taxas desobrigam os não associados, a questão aqui possui contornos diversos Réus que, além de haver adquirido a propriedade dos lotes anos após a constituição da associação autora, chegaram a adimplir diversas mensalidades Despesas regularmente aprovadas em assembleia e demonstradas à saciedade nos autos (beneficiando todos os proprietários do loteamento referido) Obrigação do comprador expressamente declarada em contrato padrão da construtora Precedentes - Sentença reformada Recurso provido.

Cuida-se de Apelação interposta contra sentença proferida em autos de Ação de Cobrança, julgada improcedente, condenando a autora no pagamento das custas processuais e verba honorária.

Inconformada, apela a autora, sustentando que a cobrança da contribuição é devida, já que prevista no contrato padrão de compra e venda.

Sustenta, ainda, que os apelados contribuíram com as despesas por considerável período, cuidando-se, ademais, de obrigação propter rem. Prossegue a recorrente dizendo que a prestação dos serviços é visível e beneficia a todos, sendo impossível chegar até a área sem passar pelas portarias, todas dotadas de vigilância, sendo devida a cobrança.


Não obstante tenha o STJ apreciando a matéria, firmado entendimento para efeitos do art. 543-C do CPC então vigente - atual art. 1.036, caput (Tema 882), no sentido de que referidas taxas desobrigam os não associados, a questão aqui possui contornos diversos.

Os réus/apelados adquiriram a propriedade do lote anos após a constituição da associação apelante. Adimpliram diversas mensalidades, cumprindo anotar que o contrato padrão de compra e venda já previa a obrigatoriedade de o comprador/adquirente contribuir com as despesas para manutenção do loteamento.

Acerca da recente posição do STJ para os fins do já citado art. 543-C, do CPC então vigente (que aqui, não se aplica, diante da peculiaridade do caso concreto), cumpre transcrever as considerações tecidas no voto da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, no âmbito do Res n. 1280871 e que aqui, possuem inteiro enquadramento, diante da incontroversa prestação dos serviços pela associação:

“Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego a correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício. A causa de pedir não seria a mera inadimplência de uma taxa imposta unilateralmente pela associação, não se sabendo se na medida do benefício proporcionado ao morador réu...”. (grifei)

A interligação e aparente confronto entre os princípios invocados foi trazida de forma louvável pelo douto Procurador-Geral da República Rodrigo Janot Monteiro de Barros, em parecer apresentado no RE n. 695.911, sob a ótica do art. 543B, do CPC/73, em trecho que comporta transcrição:

“O direito fundamental à liberdade associativa, num contexto de pluralismo e intersubjetividade, pressupõe à autonomia individual e à autodeterminação da pessoa, a qual está livre para se associar, ou não, e estando associada, de participar da vontade coletiva formada a partir das decisões colegiadas e da gestão do condomínio, podendo votar e ser votada, no caso de pretender integrar a administração correspondente.
O princípio da socialidade estabelece, no entanto, 'que não há direitos individuais absolutos, cuja fruição seja realizada sem limites, mas antes os direitos devem ser exercidos em benefício da pessoa com vista à convivência social.'
(...) A obrigatoriedade do rateio das despesas decorre do dever de probidade a todos imposta, não constituindo consequência do vínculo associativo. Como se pode notar, o exercício da liberdade de associação é independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à proibição de locupletamento ilícito. Não há, no caso, qualquer colisão entre interesses ou direitos que justifiquem a aplicação da técnica de ponderação.
Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheio.
(...) Afinal, indiscutível que a não permissão da cobrança das taxas de manutenção de moradores, com respaldo unicamente no princípio da liberdade de associação, acabam por funcionar como um desestímulo a esse tipo de associativismo e, na linha do raciocínio supra, ferindo os interesses da coletividade em prestígio aos de ordem individual.
Afinal, a livre opção do proprietário em se inserir no contexto da associação já constituída e em pleno exercício, seja ao adquirir imóvel ciente de todo o contexto fático envolvido, seja ao reconhecer sua representatividade, participando de suas deliberações e/ou rateio por certo período, não pode passar despercebida, à luz de todos os princípios constitucionais...
Ora, ao anuir com a atuação coletiva em prol da melhoria do loteamento, o proprietário dá suporte à consolidação do cenário jurídico sui generis, que imprescinde da participação de todos para se sustentar. Permitir sua exclusão, com base na liberdade de associação, significa prestigiar o interesse individual em detrimento à coletividade e a seus deveres na condição de cidadão, com o que não se pode corroborar...”. (grifei)

Não é demais acrescentar que a associação recorrente encontra-se regularmente constituída há anos, com estatuto devidamente aprovado e registrado.

As despesas encontram comprovação e aprovação assemblear, consoante robusta prova documental encartada com a exordial.

Devida, pois, a cobrança, a ação foi julgada procedente para o fim de condenar os réus ao pagamento das despesas reclamadas.

Leia o acórdão

  • LOGO
  • Instagram ícone social
  • LinkedIn Social Icon

© 2018 por Jair Rabelo.