Tribunal de Justiça de São Paulo


Adquirente pode ser responsável pela taxa de manutenção de loteamento devida pelo proprietário anterior



IRDR nº 2239790-12.2019.8.26.0000



EMENTA: IRDR - Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Uniformização de jurisprudência desta Corte acerca: (i) da natureza da obrigação (propter rem ou pessoal) de rateio das despesas de loteamento de acesso restrito, cobradas por associação de moradores; (ii) da possibilidade, ou não, de penhora de imóvel residencial. Tema de ordem exclusivamente jurídica e objeto de intensa divergência na jurisprudência deste Tribunal. Reconhecimento da natureza propter rem da obrigação. Julgamento do presente IRDR que diz respeito tão somente à natureza da obrigação, e não quanto à sua existência ou exigibilidade, objeto dos Temas 492 do STF e 882 do STJ Tese fixada: “O crédito com origem em rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, quando exigível de adquirente de lote por força de vínculo associativo, vínculo contratual, ou em observância ao tema 492 do STF, tem natureza propter rem e permite a penhora de imóvel residencial do devedor” Julgamento do caso paradigma: Agravo de instrumento. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Rateio de despesas de associação de moradores em loteamento de acesso restrito. Decisão recorrida que rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença, bem como afastou a alegação de impenhorabilidade de imóvel. Inconformismo. Descabimento. Inexistência de nulidade da fase de cumprimento de sentença. Réu revel citado na fase de conhecimento por oficial de justiça. Intimação para o início da fase de cumprimento de sentença realizada por meio de carta com aviso de recebimento. Carta de intimação recebida por funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência em loteamento com controle de acesso. Validade da intimação. Interpretação do art. 248, §4º cumulado com o art. 513, §2º, II, do Código de Processo Civil. Impugnação ao cumprimento de sentença apresentada intempestivamente. Alegação de excesso de execução. Preclusão temporal. Penhora. Imóvel penhorado utilizado como residência do executado e de sua família. Reconhecimento da natureza propter rem da obrigação que afasta a incidência da impenhorabilidade prevista no art. 1º, da Lei n. 8.009/90. Decisão mantida. Agravo improvido.



O crédito com origem em rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, quando exigível de adquirente de lote por força de vínculo associativo, vínculo contratual, ou em observância ao tema 492 do STF, tem natureza propter rem e permite a penhora de imóvel residencial do devedor.


Em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, o Tribunal de Justiça de São Paulo – TJ-SP uniformizou seu entendimento sobre a natureza propter rem do crédito oriundo de rateio de despesas de loteamento nos casos em que o crédito existe e é exigível.


Segundo o TJ-SP, o crédito existe e é exigível: (i) quando atende os requisitos dos Temas 492 do STF e 882 do STJ; ou (ii) quando existir previsão contratual sobre o rateio; ou (iii) quando o devedor permanece associado.


Embasado na doutrina, a Corte Paulista entendeu que é a função da obrigação que diz se ela é propter rem ou pessoal. Se a função da obrigação é conservar a res objeto de situação jurídica, seja real ou pessoal, essa obrigação é propter rem.


Ou seja, para o Tribunal, é irrelevante a fonte da obrigação, que pode ser a própria lei, um contrato, um direito real ou mesmo o enriquecimento sem causa. O importante é o crédito ter sua causa na titularidade de um direito real do sujeito passivo da obrigação.


Pelas associações de moradores em loteamentos fechados são prestados serviços de fornecimento de água, manutenção da rede elétrica, limpeza, conservação das vias internas e calçadas, segurança e portaria do empreendimento. Embora não se qualifiquem tecnicamente como benfeitorias realizadas no próprio imóvel, sem dúvida vêm em seu proveito, o conservando, melhorando, potencializando seu uso e provocando sua valorização. Isso, segundo o TJ-SP, é o que basta para qualificar juridicamente a obrigação como propter rem, sem a necessidade de recorrer a qualquer outro argumento.


Assim, foi uniformizado o entendimento do TJ-SP no sentido de que: se o adquirente do lote é proprietário ou promissário comprador imitido na posse, e se o crédito de rateio de despesas é exigível (porque se encaixa nos Tema 492 STF e Tema 892 do STJ), a obrigação é propter rem.



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