TJ-SP – A responsabilidade do compromissário comprador pelos débitos condominiais depende da ciência





TJ-SP – A responsabilidade do compromissário comprador pelos débitos condominiais depende da ciência do condomínio acerca da transação.



Apelação Cível nº 1044696- 71.2018.8.26.0100



EMENTA: Embargos à execução - Despesas condominiais - Compromisso de compra e venda não levado a registro - Irrelevância - Prova de que a promissária compradora se imitiu na posse do imóvel - Ciência do condomínio acerca da transação envolvendo a unidade devedora - Ilegitimidade passiva da promitente vendedora - Aplicação do REsp nº 1.345.331/RS, julgado em 8.4.2015 Execução extinta - Recurso provido.



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A matéria acerca da legitimidade do promitente vendedor ou promissário comprador para responder pelos débitos condominiais – notadamente quando se trata de compromisso não levado a registro – foi solucionada no Recurso Especial nº 1.345.331/RS, em 08/04/2015, quando a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por votação unânime, decidiu que

[O]o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

Se ficar comprovado: i) que o promissário comprador se imitira na posse; e ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

No caso concreto, julgado pelo TJ SP, em comento, o condomínio promoveu execução contra a proprietária, e não contra a compromissária compradora, já imitida na posse da unidade.


O condomínio negou que tivesse ciência da transação envolvendo a unidade devedora, mas a prova dos autos levou o TJSP à conclusão contrária.


Embora a executada seja a proprietária da unidade imobiliária, a prova dos autos só permitiu concluir que o condomínio tinha inequívoca ciência da transação envolvendo a unidade devedora, bem como quanto à alteração dos detentores dos direitos do imóvel em questão.


Deste modo, preenchido o requisito da ciência inequívoca da transação envolvendo o imóvel, a responsabilidade recai sobre o promissário comprador. Logo, no caso em tela, a proprietária da unidade não tem legitimidade passiva para responder à execução do débito condominial.


Leia o acórdão.

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© 2018 por Jair Rabelo.