TJ-SP-A lei do distrato (13.786/18) deve ser aplicada apenas aos contratos celebrados após a sua vig

TJ-SP - A lei do distrato (13.786/18) deve ser aplicada apenas aos contratos celebrados após a sua vigência.


Apelação nº 1012015-48.2018.8.26.0100


EMENTA: APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. Descabimento. Culpa exclusiva da vendedora pela rescisão, ante o atraso na entrega da obra. RESTITUIÇÃO. Devolução integral e imediata dos valores pagos. Inteligência da Súmula 543 do C. STJ. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. Observância do ato jurídico perfeito. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais, segundo disposições do art. 85, § 11, CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO. (grifei).


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Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos.


Em 21/02/2014 as partes celebraram compromisso de compra e venda para aquisição de um apartamento. O prazo previsto para entrega do imóvel se findava em março de 2017, com tolerância de 180 dias, admitindo-se, assim, a prorrogação do prazo de conclusão até setembro de 2017.


Contudo, em julho de 2017, a apelante comunicou ao apelado que o imóvel seria entregue somente em março de 2018, motivo pelo o promitente-comprador ajuizou a demanda, visando rescindir o contrato e reaver a integralidade dos valores pagos até então.


Na origem, os pedidos foram julgados procedentes, contra o que se insurge a promitente-vendedora.


Caracterizada a culpa exclusiva da apelante pela rescisão contratual, os valores pagos pelo apelado devem ser restituídos integralmente, sem direito a qualquer retenção, uma vez que o inadimplemento contratual da apelante impede a retenção de parte dos valores pagos.

Não se trata de distrato.


A respeito do tema, inclusive, fora editada a Súmula 543 do STJ. Confira-se:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (grifei)

Por oportuno, o Egrégio Tribunal esclareceu que, em dezembro de 2018, fora editada a Lei 13.786/2018, alterando disposições da Lei nº 4.591/64 e da Lei nº 6.766/79.


O legislador cuidou de regular requisitos que devem ser observados no instrumento, quando da celebração do contrato; também disciplinou penalidades a serem aplicadas ao inadimplente, frente à resolução do contrato.

De modo que a novel legislação não se aplica aos contratos celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados após a sua vigência e em respeito ao art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito. No mesmo sentido, o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro determina que a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.

Leia o acórdão

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo