TJ-SP – É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão.






Apelação nº 1021502-38.2018.8.26.0554



EMENTA: AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. “Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel, Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóvel e Outras Avenças”. Demandantes que reclamam da ausência de intimação pessoal quanto à realização dos leilões. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO dos autores, que insistem no acolhimento do pedido inicial. EXAME: Contratação firmada no dia 12 de abril de 2016, anterior portanto à Lei nº 13.465, publicada no dia 12 de julho de 2017. Devedores fiduciantes que, embora intimados para a purgação da mora na forma prevista no artigo 26, §§1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, não foram regularmente intimados quanto às datas dos leilões. Providência que era imperiosa conforme entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, que exige a intimação pessoal do devedor quanto às datas designadas para o praceamento, possibilitando a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel até a assinatura do auto de arrematação. Inteligência do artigo 39 da Lei nº 9.514/1997 e do Decreto-Lei nº 70/1966. Autores que demonstraram a continuidade do desconto das parcelas avençadas em conta corrente, circunstância que evidencia a boa-fé na solução do embate e interesse na manutenção do contrato, que deve mesmo ser preservado. Procedimento expropriatório em causa que comporta anulação. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO (negritei).





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O devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade dos leilões extrajudiciais.


A relação jurídica entre as partes do caso em comento era sujeita às normas previstas na Lei nº 9.514/97, que “dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências”, pois o contrato garantido pela alienação fiduciária foi celebrado em 2016, antes da vigência da Lei nº 13.465/2017.


O artigo 27, §§ 2º-A e 2º-B da Lei nº 9.514/97 estabelece que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, e que, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel.


No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.


A Corte Superior também se firmou no sentido de que a purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. (AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018).


Os devedores fiduciantes, no caso em comento, não foram notificados quanto à realização dos leilões. Foram surpreendidos com a notícia da data do praceamento do imóvel e requereram em Juízo a suspensão das praças, com a declaração de nulidade do procedimento extrajudicial.


Considerando o efetivo prejuízo sofrido pelos devedores em razão da ausência de intimação quanto às datas designadas para o praceamento do imóvel, o procedimento expropriatório foi anulado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, para que fosse facultado aos devedores a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, observada a necessidade de sua prévia e regular intimação pessoal da designação das novas datas de praceamento do imóvel.



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