STJ - Restrições convencionais fixadas pelo loteador não prevalecem frente à legislação municipal.





STJ - Restrições convencionais fixadas pelo loteador não prevalecem frente à legislação municipal.






REsp nº 1.774.818 – SP



EMENTA: RECURSO ESPECIAL. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA CUMULADA COM DEMOLIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS CONVENCIONAIS DO LOTEADOR. PREVALÊNCIA SOBRE LEGISLAÇÃO MUNICIPAL QUE DISPÕE SOBRE USO E ORDENAÇÃO DO SOLO. AUSÊNCIA. 1. O propósito recursal consiste em discutir a validade de restrições convencionais fixadas pelo loteador, como fundamento para ação de nunciação de obra nova e de ação de demolição, frente às leis municipais posteriores que alteraram parcialmente a destinação dos imóveis localizados em determinada via pública. 2. O acórdão recorrido não decidiu acerca de alguns dispositivos de legislação federal invocados pelo recorrente. Aplica-se, portanto, a Súmula 211/STJ. 3. Na ausência de omissão, contradição ou erro material, não há violação ao art. 1.022 do CPC/2015. 4. Na jurisprudência deste Tribunal Superior, não há fundamento para a pretensão da recorrente de fazer prevalecer uma restrição convencional originária, imposta unilateralmente pelo loteador, frente à legislação municipal que, de forma fundamentada, abranda essas restrições. 5. Não há como opor uma restrição urbanística convencional, com fundamento na Lei 6.766/79, à legislação municipal que dispõe sobre o uso permitido dos imóveis de determinada região. De fato, já em conformidade com a nova ordem constitucional, a Lei 9.785/99 alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, em seu art. 4º, § 1º, para reconhecer expressamente que essa competência é do município. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (negritei)






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As restrições convencionais instituídas por loteador não prevalecem frente à legislação municipal posterior que altere a destinação dos imóveis localizados em determinadas vias públicas.


Com esse entendimento, o STJ julgou o caso de uma advogada que construiu seu escritório em local onde havia restrições convencionais do loteador – que limitavam o uso dos terrenos para fins exclusivamente residenciais – contrárias à legislação municipal, que permitiram o uso misto dos terrenos (residencial e comercial).


Com a finalidade de fazer prevalecer as restrições convencionais do loteador frente às leis municipais posteriores, a associação de moradores do loteamento ajuizou ação de nunciação de obra nova cumulada com ação demolitória contra a advogada, afirmando que o escritório foi construído em desacordo com as restrições convencionais estabelecidas pelo loteador.


A Ministra Relatora, Nancy Andrighi, em seu voto, lecionou que com a promulgação da Constituição Federal de 1988, houve profundas modificações no quesito da autonomia e da competência legislativa dos municípios brasileiros, passando-lhes a ter competência primordial para dispor sobre o ordenamento territorial, nos termos dos arts. 30, I e VIII, e 182, caput, da CF/1988.


Em conformidade com a nova ordem constitucional, a Lei 9.785/99 alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, em seu art. 4º, § 1º, para reconhecer expressamente essa competência do município:


Art. 4º (...) § 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999).

Dessa forma, o STJ entendeu que não há como opor uma restrição urbanística convencional, com fundamento na Lei 6.766/79, à legislação municipal que dispõe sobre o uso permitido dos imóveis de determinada região.



Leia o acórdão.

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© 2018 por Jair Rabelo.