SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA


Proprietário do imóvel pode ser executado por débitos condominiais, mesmo que apenas o compromitente comprador tenha sido parte em ação de cobrança.





REsp nº 1.696.704 – PR



EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PROPRIETÁRIA DO BEM QUE NÃO FIGUROU COMO PARTE NA AÇÃO DE COBRANÇA ORIGINÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO FEITO PELO MUTUÁRIO COM O CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Ação ajuizada em 19/01/1998. Recurso especial concluso ao gabinete em 29/09/2017. Julgamento: CPC/73. 2. Ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, em virtude da inadimplência no pagamento de cotas condominiais. 3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais tem legitimidade para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que alegue figurar apenas como promitente vendedora do imóvel e ainda que o mutuário/ocupante do imóvel tenha firmado acordo diretamente com o Condomínio, responsabilizando-se pelo pagamento da dívida. 4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária, ajuizada, em verdade, em face dos promitentes compradores do imóvel. 6. Ausência de colisão com o que decidido pela 2ª Seção no bojo do REsp1.345.331/RS, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, uma vez que a questão que se incumbiu decidir nos referidos autos foi acerca da responsabilidade pelo pagamento da dívida, e não propriamente sobre a legitimidade para figurar no polo passivo da ação. 7. O acordo firmado entre o mutuário e o Condomínio - não cumprido em sua integralidade -, não acarreta a alteração da natureza da dívida, que mantém-se propter rem. 8. Recurso especial conhecido e não provido.





Proprietário de imóvel com débitos condominiais pode figurar no polo passivo de cumprimento de sentença ainda que tenha vendido o imóvel e não tenha sido parte na ação de cobrança.


No caso do recurso em comento, um condomínio ajuizou ação de cobrança de taxa condominial em atraso contra o compromitente comprador do imóvel.


Em seguida, houve transferência do contrato de compromisso de compra e venda para um terceiro, que se emitiu na posse do imóvel. Esse terceiro fez um acordo com o condomínio, para pagamento dos débitos, entretanto, o acordo foi parcialmente cumprido.


Pala falta do integral cumprimento do acordo, o condomínio entrou com pedido de cumprimento de sentença, pleiteando a alteração do polo passivo para que o terceiro que adquiriu o imóvel passe a fazer parte, assim como a vendedora (ainda proprietária do imóvel).


Segundo o reiterado entendimento do STJ, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, assumida “por causa da coisa”. Por isso é que, em havendo transferência da titularidade do imóvel, a obrigação é igualmente transmitida.


Por se tratar de obrigação de natureza propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo ainda, segundo o STJ, se estender a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários, arrendatários, dentre outros.


Assim, no entendimento do Tribunal Superior, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.


Ainda, segundo o STJ, se ficar comprovado que o promissário comprador está na posse do imóvel e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais, mas apenas às relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.


Especificamente sobre o ajuizamento da ação de cobrança de cotas condominiais, temos que o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo, segundo o STJ, ser proposta contra qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação.


No caso em comento, o condomínio requereu que o cumprimento de sentença prosseguisse em desfavor, tanto da proprietária do imóvel quando do terceiro adquirente/ocupante do bem, sendo a atitude plenamente justificada em prol da coletividade de condôminos.


Por fim, definido o STJ que a ação de cobrança de despesas condominiais pode ser ajuizada em face não só do proprietário do imóvel gerador dos débitos, mas de qualquer um que tenha relação jurídica direta com o condomínio, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença.



Leia o acordão.