Superior Tribunal de Justiça


Preço e quitação do negócio, declarados na escritura de compra e venda do imóvel, não têm presunção absoluta de veracidade




REsp nº 1.288.552 – MT

Decisão proferida em 24/11/2020



Escritura pública não ostenta presunção absoluta (jure et de jure) de veracidade, sendo possível, por instrução probatória, retirar a força probante do instrumento.


Com esse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça julgou um caso em que o vendedor outorgou a escritura pública de compra e venda de um imóvel ao comprador antes que este cumprisse integralmente com o pagamento previsto no compromisso de compra e venda.


No caso em comento, a escritura constou como preço fictício (para fins de diminuição do imposto de transmissão) um valor abaixo do que havia sido pago até o momento, ou seja, bem inferior ao real preço de aquisição.


Após ter recebido a escritura definitiva, o comprador não honrou com o compromisso assumido, tendo deixado de efetuar o pagamento do saldo remanescente de R$ 520.000,00 ao vendedor, motivo pelo qual fora ajuizada uma execução de título extrajudicial (execução do contrato de compromisso de compra e venda) para cobrança do valor devido.


Nesta ação judicial, o comprador alegou que fora dada quitação do preço na escritura definitiva. No entanto, como ressaltado pelo Tribunal Superior, a fé pública atribuída às escrituras públicas não tem o condão - e nem poderia - de atestar de modo absoluto e intangível a veracidade do que é declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes.


Isso porque, a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, não dos fatos a ele ligados.


Por essa razão, o próprio legislador não eximiu os interessados de provar a veracidade de suas declarações, nos termos do art. 219, parágrafo único, do Código Civil de 2002. Em consequência, a presunção de veracidade de um documento público subsiste até que seja elidida por prova em sentido contrário.


Na hipótese do caso em comento, o preço declarado no instrumento público fora inventado, de maneira fictícia, apenas para cumprir requisitos formais para a transferência imobiliária, e sua quitação gerou a presunção relativa do pagamento, sendo possível ao comprador cobrar o restante do valor assumido pelo vendedor no compromisso de compra e venda, mesmo havendo quitação declarada na escritura pública.



Leia o acórdão.