Superior Tribunal de Justiça


Preço e quitação do negócio, declarados na escritura de compra e venda do imóvel, não têm presunção absoluta de veracidade



REsp nº 1.288.552 – MT



EMENTA: RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONSISTENTE EM CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA AQUISITIVA OUTORGADA POR TERCEIROS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS DIRETAMENTE AO COMPRADOR, A PEDIDO DO VENDEDOR, PROPRIETÁRIO DE FATO - PREÇO E QUITAÇÃO FICTÍCIA CONSTANTE NO DOCUMENTO PÚBLICO QUE NÃO RETIRA A EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO PACTUADA COM O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO - DECLARAÇÕES DAS PARTES AO OFICIAL DE REGISTRO QUE POSSUEM PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE ADMITINDO-SE PROVA EM CONTRÁRIO - INSURGÊNCIA DO EMBARGANTE. Cinge-se a controvérsia acerca da interpretação e alcance dos arts. 215, caput, e 216 do Código Civil vigente, especificamente, no caso ora em exame, se a escritura pública ostenta presunção absoluta (jure et de jure) ou relativa (juris tantum) de veracidade e se por instrução probatória é possível elidir a força probante do instrumento 1. A fé pública atribuída aos atos dos servidores estatais e aos documentos por eles elaborados, não tem o condão de atestar a veracidade do que é tão somente declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes, pois a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, não dos fatos subjacentes a ele ligados. 1.1 As declarações prestadas pelas partes ao notário, bem ainda o documento público por ele elaborado, possuem presunção relativa (juris tantum) de veracidade, admitindo-se prova em contrário. Precedentes. 2. A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada. 2.1 Consoante delineado pela Corte local, com amparo nos elementos de convicção dos autos, inviável conferir o atributo de prova plena, absoluta e incontestável à escritura aquisitiva - como pretende a insurgente - a fim de desconstituir a exigibilidade do crédito executado, pois no documento não consta pagamento algum na presença do servidor cartorário ao exequente ou aos antigos proprietários e, por consequência, não existe relação direta, ou prejudicial, entre o que foi declarado na escritura e a obrigação de pagar assumida pela recorrente perante o exequente no contrato particular de compromisso de compra e venda. 2.2 O acolhimento da pretensão recursal, no sentido de atribuir validade absoluta às declarações constantes na escritura pública, para elidir a exigibilidade do título exequendo, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada a esta Corte Superior em razão do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2. Para caracterização do dissídio jurisprudencial constante na alínea "c" do permissivo constitucional é necessário que a parte recorrente apresente paradigmas de mesma similitude fática consoante previsão dos artigos 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, o que não ocorre no caso, inviabilizando o conhecimento do reclamo no ponto. 3. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.



Escritura pública não ostenta presunção absoluta (jure et de jure) de veracidade, sendo possível, por instrução probatória, retirar a força probante do instrumento.


Com esse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça julgou um caso em que o vendedor outorgou a escritura pública de compra e venda de um imóvel ao comprador antes que este cumprisse integralmente com o pagamento previsto no compromisso de compra e venda.


No caso em comento, a escritura constou como preço fictício (para fins de diminuição do imposto de transmissão) um valor abaixo do que havia sido pago até o momento, ou seja, bem inferior ao real preço de aquisição.


Após ter recebido a escritura definitiva, o comprador não honrou com o compromisso assumido, tendo deixado de efetuar o pagamento do saldo remanescente de R$ 520.000,00 ao vendedor, motivo pelo qual fora ajuizada uma execução de título extrajudicial (execução do contrato de compromisso de compra e venda) para cobrança do valor devido.


Nesta ação judicial, o comprador alegou que fora dada quitação do preço na escritura definitiva. No entanto, como ressaltado pelo Tribunal Superior, a fé pública atribuída às escrituras públicas não tem o condão - e nem poderia - de atestar de modo absoluto e intangível a veracidade do que é declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes.


Isso porque, a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, não dos fatos a ele ligados.


Por essa razão, o próprio legislador não eximiu os interessados de provar a veracidade de suas declarações, nos termos do art. 219, parágrafo único, do Código Civil de 2002. Em consequência, a presunção de veracidade de um documento público subsiste até que seja elidida por prova em sentido contrário.


Na hipótese do caso em comento, o preço declarado no instrumento público fora inventado, de maneira fictícia, apenas para cumprir requisitos formais para a transferência imobiliária, e sua quitação gerou a presunção relativa do pagamento, sendo possível ao comprador cobrar o restante do valor assumido pelo vendedor no compromisso de compra e venda, mesmo havendo quitação declarada na escritura pública.



Leia o acórdão.