STJ - para o ajuizamento da ação renovatória, basta o parcelamento prévio do débito fiscal para aten

STJ - para o ajuizamento da ação renovatória, basta o parcelamento prévio do débito fiscal para atender o disposto no inciso III do art. 71 da Lei do Inquilinato.



REsp nº 1.698.814 - SP (2016/0244061-0)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO INCISO III DO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8245/91). POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA COM A DEMONSTRAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DO PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO. 1. Controvérsia em torno da suficiência de certidão de parcelamento fiscal para demonstrar a quitação tributária exigida pelo inciso III do art. 71 da Lei de Locações (LL) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial. 2. O tribunal de origem, interpretando de forma literal o disposto no inciso III do art. 71 da LL, entendeu não ser suficiente o parcelamento fiscal. 3. A ação renovatória de locação empresarial, tendo por escopo a proteção do fundo de comércio, reconhece ao locatário o direito de renovar seu contrato de locação de imóvel não residencial quando atendidas as exigências legais do art. 51 e seguintes da Lei de Locações. 4. A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do art. 71 da LL conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial. 5. Ausência de prejuízo ao locador e inocorrência de falta grave a cláusula constante do contrato de locação, devendo ser priorizada a tutela do fundo de comércio. 6. Retorno dos autos ao tribunal de origem para aprofundamento das demais questões atinentes à ação renovatória, especialmente a adequação do valor ofertado a título de aluguel em face do preço de mercado. 7. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (grifei)


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Trata-se de recurso especial interposto pelo AUTO POSTO JP LIMITADA contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.


Na origem, o AUTO POSTO ajuizou ação renovatória de locação comercial, alegando cumprimento pontual de suas obrigações locatícias, explorando o mesmo ramo de atividade há vinte anos.


A parte ré alegou, preliminarmente, carência de ação da parte autora em face da ausência de quitação dos impostos relativos ao imóvel, pelos quais havia se comprometido pagar. Quanto ao mérito, alega insuficiência do valor locatício ofertado.


A sentença julgou improcedente o pedido inicial, ponderando que havia inadimplemento em relação aos impostos e taxas do imóvel objeto do contrato, cuja quitação teria se dado em 2012, após quase quatro anos da propositura da ação, e o não preenchimento do disposto no art. 71 da Lei nº. 8.245/91, nos seguintes termos:

O autor não preencheu integralmente as exigências do art. 71, I, da Lei 8.245/91, pois, embora a locação esta imbuída de contrato escrito e por prazo de cinco anos, ao propor a ação encontrava-se inadimplente em relação aos impostos e taxas do imóvel objeto de locação, cuja quitação somente se deu em 17/01/2012, após quase quatro anos da propositura da ação, descumprindo assim o disposto no artigo 71, III, da Lei n. 8.245/91.

A parte autora apelou ao Tribunal de origem, alegando que houve o parcelamento do débito fiscal de modo que deu início ao pagamento dos impostos e taxas antes do ajuizamento da ação, embora tenha quitado durante o seu trâmite.

O Tribunal de origem negou provimento ao recurso por entender que a simples realização de parcelamento dos débitos fiscais, mesmo com a apresentação posterior dos comprovantes dos pagamentos realizados, inviabiliza a renovação, forte no artigo 71 da Lei de Locação.


Assinalou que parcelamento é causa suspensiva do crédito tributário, mas não de sua extinção.


A parte autora interpôs, então, recurso especial, sustentando que a interpretação dada pelo Tribunal de origem ao disposto no artigo 71 da Lei de Locação viola o sentido da norma jurídica, pois a juntada de documentos posteriormente à propositura da ação não é fato impeditivo para a renovação do contrato de aluguel. O parcelamento fiscal produz efeitos suficientes para o ajuizamento da renovatória, pois não geram prejuízos ao locador.


Assim prevê o art. 71, inciso III, da Lei de Locações (Lei n. 8245/91):

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: (...) III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;" (grifei)

A jurisprudência tradicional do STJ admite a comprovação da quitação de impostos e taxas após a propositura da ação renovatória, desde que tenha ocorrido antes do seu ajuizamento.


A peculiaridade do presente caso é que foi apresentado apenas comprovante de parcelamento do débito fiscal no momento do ajuizamento da ação renovatória, tendo ocorrido a quitação ao longo do processo. O acórdão recorrido procedeu à uma interpretação literal do disposto no inciso III do art. 71 da Lei de Locações, entendendo que quitação significa pagamento dos impostos e taxas, e não o simples parcelamento, pois este gera apenas a suspensão do crédito tributário, mas não sua extinção.


O recorrente propugna por uma interpretação sistemática e teleológica do referido dispositivo legal, argumentando no sentido da possibilidade de atendimento da exigência legal mediante o parcelamento fiscal realizado anteriormente ao ajuizamento da ação, por (i) inexistir prejuízo para o locador; (ii) estarem descaracterizados os efeitos da inadimplência de tributos; (iii) inexistir falta grave a justificar a quebra do pacto contratual (princípio da manutenção dos contratos); (iv) respeito aos fins da Lei de Locações, em especial da ação renovatória, de proteção ao fundo de comércio.

Importa destacar, inicialmente, que não há dissídio entre a interpretação estabelecida pelo Tribunal de origem e os paradigmas indicados pelo recorrente, pois estes, procedendo à leitura do enunciado normativo do inc. III do art. 71 da Lei de Locações, apenas fixaram o momento de comprovação da quitação exigida pelo dispositivo legal. Ou seja, quitada a dívida fiscal anteriormente, poderá ser comprovada após a propositura da ação renovatória, não se admitido, com isso, a decretação imediata da carência de ação. Nessa linha, a jurisprudência desta Corte Superior, como aludido, admite a comprovação da quitação já realizada de impostos e taxas após a propositura da ação.


No caso, houve, antes da propositura da ação, o parcelamento fiscal das dívidas tributárias do imóvel, com a comprovação da quitação exigida pela lei durante o curso do processo. Surge, assim, a questão jurídica controvertida a ser dirimida neste processo, devendo-se verificar se basta a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento, com sua quitação durante o processo.


A solução foi buscada a partir de uma interpretação sistemática e teleológica disposto no inciso III, do art. 71 da Lei de Locações, aceitando-se a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da demanda, com a demonstração de sua quitação durante o processo.


Em primeiro lugar, ocorreu efetivamente a quitação dos tributos, encaminhado mediante o parcelamento fiscal, ainda que durante o processo.


Em segundo lugar, ficam descaracterizados os efeitos da inadimplência durante o parcelamento fiscal autorizado pelo ente público.


Em terceiro lugar, essa medida não causa qualquer prejuízo ao locador, não podendo o parcelamento do débito fiscal ser considerado como falta grave ao disposto no contrato de locação, prestigiando-se a manutenção do pacto e a proteção do fundo de comércio.


A principal finalidade da ação renovatória, procedimento especial instituído pela antiga Lei de Luvas (Decreto-Lei 24.150/34) e mantido pela atual Lei de Locações (Lei 8.245/91), é a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo empresário locatário pelo longo período em que instalado no local, investindo na locação comercial, na constituição de clientela, na publicidade do ponto comercial, além da própria valorização do imóvel locado.


Além disso, estabeleceu o legislador procedimentos especiais para veiculação das ações locatícias em geral. Especificamente quanto ao direito de renovação, o procedimento está previsto no artigo 71 da LL, contendo a exigência legal de instrução da petição inicial com a juntada de diversos documentos, inclusive a prova de quitação dos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel locado (inciso III do artigo 71).


A própria jurisprudência do STJ, como já referido, flexibilizou o momento da comprovação dessa quitação por se tratar de regra procedimental, e não direito material.


Requisito fundamental é a prova do cumprimento das obrigações tributárias assumidas pelo locatário, o que, na espécie, ocorreu em duas etapas: demonstração do parcelamento prévio e comprovação do posterior pagamento das parcelas negociadas com o fisco.


Fato é que o locatário demandante demonstrou, no caso dos autos, ter cumprido com suas obrigações fiscais.


Não é possível a concessão direta da renovação, pois carecem de análise pelas instâncias ordinárias os demais requisitos estatuídos pelo artigo 51 da Lei de Locações, especialmente no que concerne ao valor do aluguel oferecido.


Por isso, os autos retornaram à origem para o prosseguimento da ação renovatória.


Ante todo o exposto, votou no sentido de dar provimento ao recurso especial.



Leia o acórdão

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo