STJ – O arrematante é responsável pelo pagamento de débitos condominiais vencidos anteriormente à ar


STJ – O arrematante é responsável pelo pagamento de débitos condominiais vencidos anteriormente à arrematação.


REsp nº 1.672.508 - SP (2017/0114274-1)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença. 2. Em recurso especial não cabe invocar ofensa à norma constitucional. 3. Os arts. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF. 4. Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e § único, II, do CPC quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (negritei)


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O cerne da controvérsia recursal consistiu em definir se o arrematante de imóvel em hasta pública pode ser incluído no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada pelo condomínio em desfavor do anterior proprietário, já em fase de cumprimento de sentença, a despeito de não ter participado da fase de conhecimento.


Segundo o reiterado entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, melhor ainda, assumida “por causa da coisa”.


Caracteriza-se a obrigação propter rem pela particularidade de a pessoa do devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. Por isso é que, em havendo transferência da titularidade, a obrigação é igualmente transmitida.


Diz-se, então, que a obrigação propter rem é dotada de ambulatoriedade, ou, ainda, que se trata, ela mesma, de obrigação ambulatória. Assim, independentemente da vontade dos envolvidos, a obrigação de satisfazer determinadas prestações acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas.


Especificamente no que concerne à obrigação dos condôminos de contribuir para a conservação da coisa comum, o caráter da ambulatoriedade é extraído do art. 1.345 do Código Civil de 2002, segundo o qual

o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios.

Conforme se depreende desse dispositivo legal, a transmissão da obrigação ocorre automaticamente, isto é, ainda que não seja essa a intenção do alienante e mesmo que o adquirente não queira assumi-la.


Com efeito,

a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais acompanha a pessoa do adquirente, que não pode eximir-se com alegação de que os encargos foram gerados anteriormente à aquisição do imóvel (LOPES, João Batista. Condomínio, 8ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003, p. 98).

O sentido dessa norma é intuitivo: fazer prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo que o condomínio receba, a despeito da transferência de titularidade do direito real sobre o imóvel, as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum, impondo ao adquirente, para tanto, a responsabilidade, inclusive pelas cotas condominiais vencidas em período anterior à aquisição.


No caso específico da REsp em comento, a transmissão da obrigação ocorreu pela arrematação do imóvel objeto da dívida condominial.


O arrematante tinha plena ciência do débito discutido.


Já é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais.


Assim, caso houvesse ausência de menção no edital da praça acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel, concluir-se-ia pela impossibilidade de substituição do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, mesmo diante da natureza propter rem da obrigação.


Assim, a jurisprudência atenta à necessidade de preservar a segurança jurídica e proteger a confiança posta pelos jurisdicionados na alienação judicial promovida pelo Estado, desenvolveu-se no sentido de limitar a responsabilidade do arrematante às dívidas condominiais expressamente indicadas no edital da hasta pública.


Não obstante, é necessário que fique claro que, por regra, em razão da norma do 1.345 do CC/02, o arrematante é, sim, responsável pelo pagamento das despesas de manutenção da unidade condominial, mesmo as pretéritas à aquisição do bem em hasta pública. Exceção, contudo, vai para as despesas que não foram mencionadas no respectivo edital, por imperiosidade de preservação da segurança jurídica e de resguardo da eficiência da tutela jurisdicional executiva.


Seguindo a linha da jurisprudência, é de se admitir a sucessão processual da antiga executada pelo arrematante, a fim de que este responda pelas cotas condominiais do imóvel arrematado que não puderam ser adimplidas com a quantia arrecadada, ainda que anteriores à arrematação.


O art. 1.345 do CC/02 utiliza a expressão genérica “adquirente”, que não se restringe às hipóteses de aquisição da unidade condominial por negócio jurídico.

De fato, o dispositivo legal também alcança as alienações judiciais, atingindo o arrematante e o credor adjudicatário – inclusive quanto às dívidas anteriores à arrematação –, conforme enuncia de longa data a jurisprudência do STJ (REsp 286.081/SP, 3ª Turma, DJ de 12/12/2000; REsp 400.997/SP, 3ª Turma, DJ de 26/4/2001; REsp 659.584/SP, 4ª Turma, DJe de 22/05/2006).


Devidamente informado sobre a existência da dívida, deve incidir a regra geral que imputa ao arrematante a obrigação de pagamento das despesas condominiais vencidas aderidas ao imóvel.


Estabelecido que a dívida condominial é de natureza propter rem, com caráter ambulatório, e que o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas pretéritas à arrematação, quando referidas no respectivo edital, o STJ, no REsp em comento, questionou, ainda, de que maneira essa responsabilização pode ocorrer, definindo se, em havendo ação de cobrança em andamento, promovida pelo condomínio em desfavor do anterior proprietário, já em fase de cumprimento de sentença, seria possível ou não a responsabilização do arrematante mediante sua inclusão no polo passivo da demanda ou, a contrario sensu, se se exigiria do condomínio o ajuizamento de nova ação, agora em face do arrematante.


O STJ entendeu que sendo o arrematante responsável pelos débitos condominiais vencidos e ressalvados no edital da hasta pública, é possível a sucessão processual do anterior executado.


Com efeito, é certo que, como regra, nos termos do art. 472 do CPC/73, à época vigente, os efeitos da coisa julgada apenas se operam inter partes, não beneficiando nem prejudicando estranhos à relação processual em que se formou.


No entanto, essa regra não é absoluta e comporta exceções. Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação.

É o que ocorre, deveras, na hipótese de alienação da coisa ou do direito litigioso.


Uma vez declarado o arrematante responsável pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à arrematação, não há necessidade de o condomínio promover nova ação, na medida em que a sentença condenatória prolatada em face do anterior proprietário do imóvel tem plena eficácia em relação ao arrematante-adquirente.

Leia o acórdão.

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© 2018 por Jair Rabelo.