STJ – Locatário deve alugueis vencidos durante ação renovatória extinta.

REsp nº 1.528.931 - SP (2015/0097366-2)


EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO INATACADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 283 DO STF. ENTREGA DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR PERDA DO OBJETO. CONDENAÇÃO DA AUTORA/LOCATÁRIA AO DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS DEVIDOS NO PERÍODO. NECESSIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O presente recurso especial foi interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/73, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 2, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/73 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016), devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A ausência de impugnação ao fundamento adotado pelo acórdão recorrido que, por si só, é capaz de manter o entendimento então firmado, atrai a incidência, por analogia, da Súmula nº 283 do STF. 3. A ação renovatória tem por objeto principal o alongamento do prazo contratual, por igual período. Por conseguinte, pela mesma via e por estar intrinsecamente vinculada com a locação, a atualização do valor do aluguel também é objeto da demanda. 4. A locação pressupõe a entrega de um bem mediante contraprestação. Assim, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância defesa à luz do art. 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do CC/02. 5. Recurso especial a que se nega provimento.



Os autos noticiam que a locatária propôs ação renovatória de aluguel contra os locadores. O processo foi extinto sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto, ante a desocupação do imóvel decorrente de ação de despejo por denúncia vazia.


A sentença foi parcialmente reformada em apelação dos locadores para condenar a locatária ao pagamento do aluguel atualizado, cujo acórdão encontra-se assim ementado:

RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - Extinção do processo, sem exame do mérito, com fundamento no artigo 267, VI, do Código de Processo Civil - Desocupação do imóvel pela locatária no curso do processo - Necessidade da fixação de aluguel de mercado durante o período entre o vencimento do prazo do contrato renovando e a desocupação do imóvel - Doutrina e precedentes jurisprudenciais nesse sentido - Adoção do laudo do perito louvado pelo Juízo na parte em que foram consideradas as construções e benfeitorias introduzidas pela locatária — Aluguel mensal inicial fixado em R$ 38.000,00, deduzidas as verbas pagas a esse título no período - Verba honorária advocatícia arbitrada em 10% do valor da causa que não comporta redução – Apelação da locatária não provida, provida a dos locadores (e-STJ, fl. 829). (grifei)

A locatária sustentou que a condenação à diferença dos alugueis no período da renovatória não foi objeto da contestação ou de reconvenção pelos locadores, razão pela qual a decisão seria ultra petita.


Pois bem. Há sim possibilidade de condenação da locatária aos pagamentos dos alugueis vencidos durante a ação renovatória, extinta sem resolução do mérito pela perda do objeto por ter sido o imóvel desocupado em razão da ação de despejo, por falta de pagamento.


Segundo inciso II e do § 4º, ambos do art. 72, da Lei de Regência, poderá o locador alegar que o novo valor do aluguel não corresponde ao que se pratica no mercado, além de pedir a sua fixação provisória para aquele período. Veja-se:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: [...] II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; (...) § 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

Os arts. 73 e 74 da legislação da causa disciplinam os consectários da procedência ou improcedência da renovatória, quais sejam, o pagamento dos alugueis vencidos e o despejo, respectivamente.


Confira-se:

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Diante desse arcabouço legislativo e a vedação do enriquecimento sem causa, inexiste impedimento para que, mesmo diante da extinção da ação renovatória sem resolução do mérito, pela desocupação do imóvel decorrente de ação de despejo por denúncia vazia, seja ele condenado aos alugueis vencidos em tal período.

O art. 74, que trata dos consectários da não renovação do contrato, deixou de prever a hipótese, razão pela qual, na falta de previsão específica na legislação de regência, socorre-se da regra geral estipulada no art. 575 do CC/02, segundo a qual o locatário, notificado do término da locação, arcará com os alugueis até a devolução do bem.


Veja-se:

Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

A locação pressupõe a entrega de um imóvel mediante contraprestação. Assim, enquanto o locatário estiver na posse dela será devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o tempo do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância defesa à luz do art. 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do CC/02.


Destarte, ainda que a Lei de Locação determine que apenas nos casos de procedência do pedido deverá ser executada a diferença dos alugueis vencidos (art. 73), em razão dos princípios da boa-fé objetiva, da eticidade e da vedação do enriquecimento ilícito, deve o locatário pagar pela posse direta e utilização do imóvel até a sua restituição ao locador.


Assim, os réus/locadores fazem jus a percepção do aluguel de mercado pelo período em que a autora/locatária permaneceu ocupando o imóvel e a despeito de desistir da renovação compulsória do contrato.


Leia o acórdão

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© 2018 por Jair Rabelo.