STJ – Locador que deixou de reajustar o aluguel por anos, pode atualizar os próximos após notificar





STJ – Locador que deixou de reajustar o aluguel por anos, pode atualizar os próximos após notificar a locatária.





REsp nº 1.803.278 – PR


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário. 3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. 4. Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período contratual (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial. 5. Destoa da realidade fática supor que, no caso, o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação. 6. Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por todo o período da relação contratual. 7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos. 8. Recursos especiais não providos. (negritei)



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A controvérsia que chegou ao STJ levou o Tribunal a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário.


Somente após cinco anos do início do contrato de locação comercial, o locador constatou divergência na atualização anual do valor de aluguel mínimo mensal contratado e notificou a locatária informando o novo valor locatício e pedindo o pagamento do valor retroativo de R$ 361.987,60.


Foi debatido entre o locador e a locatária a aplicação, ou não, do instituto da supressio no tocante aos reajustes anuais previstos no contrato de locação.


A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.


Por meio desse instituto, a eficácia do direito estabelecido, em razão da inércia do titular por longo período, resta comprometido porque seu exercício tardio causa desequilíbrio desleal à relação contratual.


Nesse sentido, o Relator do recurso em comento ressaltou que a configuração da supressio exige três requisitos: a) inércia do titular do direito subjetivo, b) decurso de tempo capaz de gerar a expectativa de que esse direito não mais seria exercido e c) deslealdade em decorrência de seu exercício posterior, com reflexos no equilíbrio da relação contratual.


No caso em comento, foi incontroverso que a locatária, por cinco anos consecutivos, pagou os aluguéis sem a incidência dos reajustes anuais.


Contudo, no contexto do contrato de locação, entendeu o STJ que impedir o locador de reajustar os aluguéis pode provocar manifesto desequilíbrio no vínculo contratual, dado o congelamento do valor pelo tempo restante da relação locatícia. Em vista disso, a aplicação da boa-fé objetiva não pode chancelar desajustes no contrato a ponto de obstar o aumento do valor do aluguel pelo tempo de 20 anos (prazo da locação).


Além disso, ressaltasse do acórdão que não é razoável supor que a locatária tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis. Assim, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação.


De fato, a supressio procura sancionar a inércia do titular do direito não reivindicado e visa, em último grau, proteger a legítima confiança despertada em terceiros. Todavia, no caso, não se pode concluir que a locatária tinha plena convicção de que o valor do aluguel não seria mais reajustado, ainda mais quando faltavam aproximadamente quinze anos para o término do contrato após a notificação.


Ademais, segundo precedente da Terceira Turma do STJ, a incidência da supressio tem como pressuposto "conduta manifestamente desleal" (AgInt no REsp 1.471.621/SP). Porém, não ficou evidenciado indícios de conduta abusiva por parte do locador que tenha ofendido a confiança da locatária.


Nesse cenário, o STJ entendeu que a medida que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é a de: suprimir o direito do locador de pleitear os valores pretéritos, inclusive em decorrência do efeito liberatório da própria quitação, e permitir a atualização dos aluguéis após a notificação extrajudicial.

Leia o acórdão.

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© 2018 por Jair Rabelo.