STJ – Locador que deixou de reajustar o aluguel por anos, pode atualizar os próximos após notificar a locatária.





REsp nº 1.803.278 – PR



EMENTA: RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário. 3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. 4. Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período contratual (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial. 5. Destoa da realidade fática supor que, no caso, o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação. 6. Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por todo o período da relação contratual. 7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos. 8. Recursos especiais não providos. (negritei)




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Mesmo que o locador não tenha exercido o direito de reajustar os aluguéis durante anos, pode notificar o locatário para reajustar os próximos aluguéis, com base em cláusula contratual expressa.


Sobre o caso do recuso em comento, somente após cinco anos do início do contrato de locação comercial o locador notificou a locatária para lhe informar sobre o valor atualizado do aluguel, mas também cobrou o valor retroativo que não fora ajustado durante os anos.


Foi debatido entre o locador e a locatária a aplicação, ou não, do instituto da supressio, que decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.


O Ministro Relator do recurso em comento ressaltou que a configuração da supressio exige três requisitos: a) inércia do titular do direito subjetivo, b) decurso de tempo capaz de gerar a expectativa de que esse direito não mais seria exercido e c) deslealdade em decorrência de seu exercício posterior, com reflexos no equilíbrio da relação contratual.


Contudo, no contexto do contrato de locação, entendeu o STJ que impedir o locador de reajustar os aluguéis pode provocar manifesto desequilíbrio no vínculo contratual, dado o congelamento do valor pelo tempo restante da relação locatícia.


Em vista disso, a aplicação da boa-fé objetiva não pode chancelar desajustes no contrato a ponto de obstar o aumento do valor do aluguel pelo tempo de vinte anos (prazo da locação no caso em comento).


De fato, a supressio procura sancionar a inércia do titular do direito não reivindicado. Todavia, no caso, não se pôde concluir que a locatária tinha plena convicção de que o valor do aluguel não seria mais reajustado, ainda mais quando faltavam aproximadamente quinze anos para o término do contrato após a notificação.


Nesse cenário, o STJ entendeu que a medida que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é a de: suprimir o direito do locador de pleitear os valores pretéritos, inclusive em decorrência do efeito liberatório da própria quitação, e permitir a atualização dos aluguéis após a notificação extrajudicial.


Leia o acórdão.