STJ - Locador pode aumentar o valor do aluguel após melhorias feitas pelo locatário.






EResp nº 1.411.420



EMENTA: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SÚMULA 158/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. SIMILITUDE FÁTICA. AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTEÚDO DO ATO POSTULATÓRIO. AUSÊNCIA DE CONSENSO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO SOBRE O VALOR DO ALUGUEL. INTERVENÇÃO JUDICIAL. CÁLCULO SOBRE BENFEITORIAS E ACESSÕES. POSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. NÃO INCIDÊNCIA. ÊXITO DO RECORRENTE EM NOVO GRAU RECURSAL. 1. Ação ajuizada em 28/4/11. Embargos de divergência interpostos em 26/4/16. Autos atribuídos a Relatora em 20/11/19. Julgamento: CPC/15. 2. O propósito dos embargos de divergência consiste em definir se a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual acessão realizada pelo locatário, com autorização do locador. 3. O nome de um ato processual não afeta sua natureza, que segue intacta e inalterada a despeito de erros que hajam sido cometidos na denominação. Sobressai, assim, como critério de identificação de demandas, o conteúdo do ato postulatório, ou seja, é a pretensão o dado que - em confronto com os demais (nomen e forma) - espelha na postulação o sentido aparente da vontade de seu autor. Doutrina sobre o tema. 4. A ação revisional é resguardada para as hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel. Por exercício da autonomia privada das partes contratantes, nada impede que: i) os gastos relativos à acessão sejam descontados do valor do aluguel por determinado tempo; ii) a acessão seja realizada por investimento exclusivo de uma das partes com a correspondente indenização ao final do contrato, seja pelo locador, seja pelo locatário; iii) a acessão seja custeada por apenas uma parte, renunciando-se à indenização correspondente ao investimento. 5. Contudo, ausente consenso entre as partes, em sede de ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias e acessões nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem. 6. Embargos de divergência conhecidos e providos. (negritei)





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As construções realizadas pelo locatário, e autorizadas pelo locador, podem aumentar o valor do aluguel em ação revisional de locação.


As construções (acessões) incorporam-se ao imóvel do locador. Mesmo que seja o locatário a assumir o investimento, isso não o torna isento do correspondente acréscimo no valor de mercado do imóvel.


O art. 19, da Lei nº 8.245/91, dispõe que locador ou locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.


Segundo a Ministra Nancy Andrigui, em seu voto no recurso em comento, a interpretação desse dispositivo não se limita aos elementos externos do contrato, tais como o desenvolvimento da região em que se localiza o imóvel ou os fatos da natureza que venham a atingir a localidade com maior frequência.


Para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial leva-se em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando necessário.


No caso julgado no recurso em comento, houve o implemento de nova edificação, resultando em um imóvel cinco vezes maior que o originariamente alugado, sendo possível o aumento do aluguel.

Nesse sentido, concluiu o STJ que o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem.



Leia o acórdão.

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© 2018 por Jair Rabelo.