STJ - Extinguem-se as obrigações do credor fiduciário na hipótese de leilão sem lance

REsp nº 1.654.112 - SP (2017/0002602-8)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. PRETENSOS ARREMATANTES. NÃO COMPARECIMENTO. LANCES. INEXISTÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum lance advindo de pretensos arrematantes. 3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 4. Inexistindo a purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem. 5. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a situação em que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel, fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance. 6. Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário. 7. Recurso especial provido.



Cingiu-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados pela inexistência de lances advindos de pretensos arrematantes.


Na origem, o recorrido ajuizou ação de obrigação de fazer contra uma companhia de securitização (recorrente) postulando a manutenção da posse sobre imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia e a condenação do réu ao pagamento da diferença entre o valor da avaliação do bem e o montante que o devedor fiduciante efetivamente pagou ao credor fiduciário.


O magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré a "restituir ao autor a diferença entre o valor de avaliação do bem que foi adjudicado pela ré e o valor de seu crédito, o que engloba taxa de ocupação, despesas, taxas e tributos não pagos pelo autor, ambos devidamente atualizados.


Interposta apelação, o Tribunal negou provimento ao recurso.


Conforme a Lei nº 9.514/1997, "(...) a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Como consequência, ocorre o "desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel" (art. 23, parágrafo único). Resolve-se o negócio com pagamento integral da dívida garantida.


Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora por meio de prévia intimação pessoal, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação (art. 26, caput e § 3º, da Lei nº 9.514/1997).


Havendo o pagamento do débito, ficam convalescidos os efeitos do contrato em todos os seus termos (art. 26, § 5º). Todavia, mantida a inadimplência, o credor fiduciário terá o prazo de 30 dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem (arts. 27, caput, e 26, § 7º).


No primeiro leilão, somente ocorrerá a arrematação se for dado lance igual ou superior ao valor da avaliação do imóvel.


No segundo leilão, todavia, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas condominiais.


Na primeira hipótese, o devedor fiduciante receberá, em regra, a importância que ultrapassar o valor da dívida e das despesas. Na segunda situação, são observados os mesmos critérios, se houver, é claro, saldo a receber, tendo em vista que o lance poderá corresponder exatamente ao valor integral do débito.


Também pode ocorrer a hipótese de frustração do segundo leilão, caso em que a dívida será extinta e o credor será exonerado da obrigação, ficando o fiduciário com o imóvel. Somente após todas essas medidas é que a legislação autoriza excepcionalmente que o bem fique com o credor fiduciário. Nessa circunstância, para a completa compreensão do procedimento legal de leilão do imóvel, mister se faz a transcrição do § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997:

“§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.”

O § 5º acima transcrito considera inexitoso o segundo leilão na hipótese em que o maior lance oferecido não for igual ou superior "ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais" (§ 2º do art. 27).


Com mais razão, o dispositivo também abrange a situação em que não houver interessados na aquisição do imóvel, frustrando a alienação do bem por falta de apresentação de lance. Ora, tanto a existência de lances em valor inferior ao estabelecido pelo § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 como a ausência de oferta em qualquer quantia geram a frustração do processo de leilão.


O termo lance equivale, portanto, a lance zero ou à ausência de lance. Por isso, o que importa é o insucesso dos leilões realizados para a alienação do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária, com ou sem o comparecimento de possíveis arrematantes. Assim, em caráter excepcional, a lei permite que o bem permaneça com o credor fiduciário, ocorrendo a extinção de todas as obrigações existentes entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário.


Por pertinente, confiram-se as seguintes lições doutrinárias:

"(...) Neste ponto surge o notável fenômeno já referido da extinção da dívida, seja por sobejamento ou empate de resultado financeiro dos leilões exitosos (art. 27, § 4º, como modos ordinários, sejam também até por inexistência ou insuficiência de lance no segundo leilão, que iguale ou supere o valor da dívida (§ 5º do mesmo art. 27) como modo extraordinário (de extinção). A ocorrência da exitosa primeira eventualidade extintiva 'importará em quitação recíproca'; verificada a segunda frustrante eventualidade, 'considerar-se-á extinta a dívida' e quitado o saldo devedor, mas com diversa disciplina.'" (RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Sérgio. Garantia fiduciária. São Paulo: Revistas dos tribunais, 2000, pág. 169 - grifou-se)
"(...) De toda forma, mesmo com a realização de dois leilões, poderá ocorrer de não se apresentarem interessados na aquisição do imóvel, seja por causa do valor do imóvel estabelecido no contrato, para efeito de lance mínimo no primeiro leilão, ou o valor da dívida e despesas, para o segundo leilão, ou pelo fato de que o fiduciante ou sucessor podem estar ainda na posse do imóvel. Em razão da não alienação do imóvel objeto da garantia em leilão, 'extingue-se a obrigação de vender a coisa imóvel e o credor ficar definitivamente com o bem imóvel.'" (HOFFMANN, Dirceu. Alienação fiduciária em garantia de bens imóveis no Brasil. Curitiba: Prismas, 2016, pág. 177 - grifou-se)

Ante o exposto, deu-se provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos.


Leia o acórdão

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo