STJ – Comprador deve respeitar locação existente se assim se obrigou na escritura de compra e venda.

Atualizado: Abr 17



STJ – Comprador deve respeitar locação existente se assim se obrigou na escritura de compra e venda.




REsp nº 1.669.612 – RJ


EMENTA RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO. SHOPPING CENTER. LOJAS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO. ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia gira em torno de definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário. 3. A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel. 4. Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final. 5. Ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação. 6. Recurso especial provido. (negritei)


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A controvérsia analisada nesse recurso especial girou em torno de definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário.


O STJ concluiu pela obrigatoriedade da averbação do contrato de locação com cláusula de vigência, no Registro de Imóveis, para ter validade. Mas também pontuou que se o adquirente, por convenção, se obrigar a respeitar o contrato locatício, não pode denunciar o contrato.


A Lei do Inquilinato garante ao adquirente de imóvel locado o direito de denunciar a locação firmada pelo antigo proprietário, exceto nas hipóteses em que o contrato locatício tenha cláusula de vigência, estando devidamente averbado na matrícula do imóvel.


A cláusula de vigência implica restrição ao direito de propriedade, que se impõe ao adquirente por força do registro.


Somente com o assentamento do contrato, o locatário poderá opô-lo a terceiros, gerando um direito real e obrigando o adquirente a respeitá-lo.


Essa averbação, que poderá ser requerida a qualquer tempo pelo interessado, desde que o contrato esteja em vigor, emprestará ao direito pessoal os atributos do direito real, dentre eles a oponibilidade erga omnes.


Nesse contexto, a averbação do contrato de locação no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente.


Mesmo diante dessas considerações, o STJ já julgou caso em que afastou a necessidade de registro do contrato de locação (REsp nº 1.269.476/SP). No mencionado julgado o adquirente, por convenção firmada com o vendedor, se obrigou a respeitar o contrato de locação em todos seus termos. Assim, não se tratou propriamente de afastar a necessidade de registro, ou mesmo de ter conhecimento inequívoco da existência da cláusula de respeito, mas sim de o adquirente, por convenção, se obrigar a respeitar o contrato locatício.

Já no caso concreto em comento (o da REsp nº 1.669.612 – RJ), o Tribunal de origem concluiu com base na existência de previsão de sub-rogação do adquirente na posição do locador no contrato de compra e venda, que não poderia haver a denúncia da locação.


Esse entendimento não se coaduna com a determinação da Lei de Locações.


Naquele contrato de compra e venda havia cláusula dispondo que o adquirente se sub-rogou nas obrigações do locador, mas é somente isso. Não houve referência à existência de cláusula de vigência, muito menos ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final.


Nesse contexto, não tendo o adquirente se obrigado a respeitar as locações até o termo final, não é possível lhe impor restrição ao direito de propriedade.

Leia o acórdão.

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo