STJ - eficácia da cláusula de vigência em caso de alienação de imóvel locado

RECURSO ESPECIAL Nº 1.669.612 - RJ (2017/0101094-9)


EMENTA RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO. SHOPPING CENTER. LOJAS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO. ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia gira em torno de definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário. 3. A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel. 4. Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final. 5. Ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação. 6. Recurso especial provido.


A controvérsia girou em torno de se definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário.


No caso concreto, uma sociedade empresarial adquiriu um empreendimento composto de diversos espaços comerciais, alugados pelo antigo proprietário aos lojistas.


Com a aquisição do empreendimento, a compradora ajuizou ação de despejo contra um dos lojistas, julgada procedente em primeiro grau declarando a rescisão do contrato de locação.

Destaca-se da sentença o seguinte trecho:

"(...) Por sua vez, apesar de a locação ser por tempo determinado e conter cláusula de vigência no caso de alienação, a ré não comprova o registro do contrato no RGI ao tempo da alienação"

O Tribunal estadual reformou a sentença, concluindo que a locação deveria ser respeitada pelo adquirente em razão de que "não só sabia do contrato como obrigou-se a cumpri-lo pela cláusula de sub-rogação". Sobreveio recurso especial.


A recorrente sustenta que a Lei do Inquilinato garante ao adquirente o direito de denunciar a locação firmada pelo antigo proprietário, exceto nas hipóteses em que o contrato locatício tenha cláusula de vigência, estando devidamente averbado na matrícula do imóvel, o que não ocorreu na presente hipótese. Ressalta que a averbação do contrato de locação no Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, enfatizando que não tinha ciência da existência da cláusula de vigência.


O artigo 8º da Lei nº 8.245/1991 prevê uma hipótese de exceção ao princípio da relatividade dos contratos, segundo o qual o ajuste somente gera efeitos entre as partes, não obrigando terceiros. Para que a avença possa atingir terceiros, no caso o adquirente do imóvel locado, a lei exige que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência em caso de alienação e que esteja averbado na matrícula do imóvel.


Segundo Silvio de Salvo Venosa, o registro confere uma eficácia real ao vínculo obrigacional:

"(...) Quando o legislador resolve proteger certas relações oriundas de contratos da interferência de terceiros, confere à obrigação uma eficácia real que é alcançada pelo registro (sempre o imobiliário e não o de títulos e documentos). Nessa hipótese, assim como naquela do art. 31, registrado o contrato, terceiros que venham a adquirir o imóvel devem respeitar a obrigação, durante o decurso de prazo (...). De qualquer modo, o registro confere uma eficácia limitada erga omnes que só é possível porque a lei delineia um direito real a um vínculo obrigacional. Por esse registro, autorizado pela lei, contraria-se o princípio da relatividade das convenções, segundo o qual só vincula as partes contratantes. O novo titular do domínio deve respeitar o prazo do contrato de locação, do qual não fez parte. No dizer de Antunes Varela (1977, v. 1:51), as obrigações gozam de eficácia real quando, sem perderem o caráter essencial de direitos a uma prestação, se transmitem, ou são oponíveis a terceiros, que adquiram direito sobre determinada coisa". (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. Lei nº 8.245, de 18-10-1991. 14ª ed. São Paulo: Atlas, 2015, págs. 70/71 - grifou-se)

Observa-se, ademais, que a cláusula de vigência implica restrição ao direito de propriedade, que se impõe ao adquirente por força do registro. Confira-se, a propósito, a lição de Maria Helena Diniz, citando Carvalho Santos:

"(...) Com o assentamento do contrato, o locatário poderá opô-lo a terceiros, gerando um direito real e obrigando o possível adquirente a respeitá-lo. Essa averbação, que poderá ser requerida a qualquer tempo pelo interessado, desde que o contrato esteja em vigor, emprestará ao direito pessoal os atributos do direito real, dentre eles a oponibilidade erga omnes. Daí as acertadas palavras de Carvalho Santos de que 'fácil é explicar a razão de ficar o adquirente obrigado a respeitar o contrato de locação, no caso de cláusula expressa nesse sentido, devidamente registrada. É que, tendo sido a locação contratada com tal cláusula, esta vale por uma restrição convencional da propriedade, transmitindo-se com a coisa alugada: nemo plus juris in alium tranferre potest, quam ipse habet. O alienante transferiu a coisa com o encargo que a acompanhava e o adquirente não a pode ter em melhores condições do que tinha o alienante". (Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 12ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, pág. 95 - grifou-se)

Nesse contexto, a averbação do contrato de locação no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente.


Não se desconhece recente julgado desta Corte no qual foi afastada a necessidade de registro do contrato de locação. Eis a ementa do recurso:

"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. COMPRA E VENDA. MANUTENÇÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO COMPRADOR. VALOR DA CAUSA. IMPUGNAÇÃO. FALTA DE INTERESSE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA 7/STJ. 1. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC, quando o tribunal de origem pronuncia-se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos autos. 2. A ausência de decisão sobre os dispositivos legais supostamente violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. Incidência da Súmula 211/STJ. 3. Na hipótese, trata-se de ação de despejo proposta por comprador de imóvel em face de locatário. Discute-se a possibilidade do comprador de imóvel locado proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente, com fundamento na inexistência de averbação da referida avença na matrícula do respectivo imóvel. 4. O Tribunal de origem, após analisar a documentação apresentada pelas partes, que retratava toda a negociação de compra e venda do bem, até a lavratura da respectiva escritura, entendeu que, não obstante ausente a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o adquirente tinha a obrigação de respeitar a locação até o seu termo final. 5. Afastada a possibilidade da recorrente denunciar o contrato de locação com base na ausência da sua averbação na matrícula do imóvel porque ela tinha inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos em instrumentos firmados com o locador e proprietário anterior. 6. Ausência de interesse recursal no que tange à alegação de violação dos arts. 259, V; e 261 do CPC; e do art. 58, III, da Lei 8.245/91 porque o valor atribuído à causa, pela sentença, na ação declaratória, foi de doze locativos mensais. 7. É imprescindível, para que se possa aferir o trabalho desenvolvido pelo advogado e verificar-se a adequação ou não do percentual da verba honorária no caso em tela, que se proceda a exame de matéria de fato. Assim, incide, na espécie, a Súmula 7 desta Corte. 8. Negado provimento ao recurso especial." (REsp 1.269.476/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/02/2013, DJe 19/02/2013 - grifou-se)

Veja-se, porém, que no mencionado julgado o adquirente, por convenção firmada com o vendedor, se obrigou a respeitar o contrato de locação em todos seus termos.


Assim, não se trata propriamente de afastar a necessidade de registro, ou mesmo de ter conhecimento inequívoco da existência da cláusula de respeito, mas sim de o adquirente, por convenção, se obrigar a respeitar o contrato locatício.


Nesse linha, a doutrina de Sylvio Capanema de Souza:

"(...)Ora, se o adquirente toma inequívoca ciência do contrato, que está vigendo por prazo determinado, e, na própria escritura de compra e venda, dela se fazendo ainda constar a obrigação de respeitá-lo, até o termo final, não vemos como poderá ele denunciar a locação, a não ser após expirar-se o prazo. Se, entretanto, não constar da escritura que o adquirente aceita o contrato, prevalecerá a primeira solução (possibilidade de denúncia - acréscimo nosso)". (Da locação do imóvel urbano: direito e processo. Rio de Janeiro: Revista Forense, 2002, pág. 86 - grifou-se)

Não é por outra razão que a ilustre Relatora, Ministra Nancy Andrighi, destacou, em seu bem lançado voto, o caráter excepcional da situação retratada naqueles autos:

"(...) Importante destacar que não se está admitindo como regra a prescindibilidade do registro público para que o contrato de locação tenha eficácia em relação ao adquirente do imóvel. Afinal, tal requisito consta da lei e tem fundamental importância nas relações entre locador/locatário e adquirente/locatário do imóvel. Tanto assim que, nas hipóteses de exercício do direito de preferência do locatário, por exemplo, conforme jurisprudência pacífica desta Corte, a averbação do contrato de locação é indispensável para que ele se revista-se de eficácia real e permita ao inquilino haver para si o imóvel locado e vendido. Nas palavras de Silvio de Salvo Venosa, o registro público confere eficácia real a um vínculo estritamente obrigacional (Silvio de Salvo Venosa, Lei do Inquilinato Comentada, 11ª ed., São Paulo, Atlas, p. 64). Apenas, se está, diante das peculiaridades da hipótese, afastando a possibilidade da recorrente denunciar o contrato com base na ausência dessa formalidade: o registro, porque a recorrente teve inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos em instrumentos firmados com o locador e proprietário anterior, conforme reconhecido na sentença e acórdãos recorridos" (grifou-se).

No caso em apreço, é incontroverso que o contrato de locação por prazo determinado, contendo cláusula de vigência não foi levado a registro. Apesar de não ter havido a averbação do contrato locatício, a maioria do Tribunal de origem concluiu, com base na existência de previsão de sub-rogação do adquirente na posição do locador no contrato de compra e venda, que não poderia haver a denúncia da locação, como se verifica do seguinte trecho do voto condutor do acórdão:

"(...) O que se tem no caso em comento, todavia, não é a mera aquisição de um imóvel. Na verdade, um fundo de investimentos constituiu empresa para adquirir o empreendimento São Conrado Fashin Mall, aí incluída a integralidade ou quase integralidade das lojas, mas também sub-rogando-se em todos os contratos de locação, consoante a letra da cláusula 3.2 do contrato: A outorgada compradora se sub-roga automaticamente, nesta data e por meio desta escritura, em todos os direitos e obrigações da outorgante vendedora nos contratos de locação indicados no Anexo 1.6 abaixo, na convenção de condomínio do empreendimento registrada sob nº 3/143...".

Esse entendimento não se coaduna com a determinação da Lei de Locações. É certo que no contrato de compra e venda há cláusula dispondo que o adquirente se sub-rogou nas obrigações do locador nas diversas locações ali mencionadas, mas é somente isso.


Não há referência à existência de cláusula de vigência, muito menos ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final, como destaca o voto vencido:

"(...) O fato de ter constado do contrato de aquisição do imóvel pela apelada de que a mesma ficava sub-rogada automaticamente em todos os direitos e obrigações da outorgante vendedora nos contratos de locação indicados, data venia, por si só, não é oponível ao pleito de retomado do imóvel na hipótese dos autos, pois a referida cláusula não informa sobre a existência de cláusula de vigência nos contratos de locação indicados, apenas que tais imóveis estavam alugados. Não se olvide que, como cediço, a venda rompe a locação. Assim, para a validade de referida cláusula de vigência, incumbia à apelante/locatária o registro do contrato no RGI, mormente porque, conforme acima exposto, constou expressamente da referida cláusula que a sua validade estava condicionada ao registro no contrato no RGI" (fl. 501, e-STJ - grifou-se).

Nesse contexto, não tendo a adquirente se obrigado a respeitar as locações até o termo final, não é possível lhe impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei.


Foi dado provimento ao recurso para julgar procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de locação e decretar o despejo da parte ré, fixando o prazo de quinze dias para desocupação voluntária do imóvel.


Leia o acórdão

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo