STJ - Devedor fiduciante na posse direta sobre imóvel é responsável pelas despesas condominiais

Resp nº 1.696.038 - SP (2017/0138567-2)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido.



Trata-se de recurso especial contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

"Apelação Cível. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença que considerou a administradora de consórcio, à qual foi transferida a propriedade fiduciária do imóvel, solidariamente responsável pelo pagamento das verbas condominiais. Credora fiduciária que, como proprietária resolúvel do bem, ostenta, junto aos devedores fiduciantes, legitimidade para responder à ação de cobrança de despesas condominiais. Obrigação de caráter propter rem. Entendimento, ademais, que favorece o interesse da coletividade condominial de receber o crédito que lhe é devido. Precedentes desta C. Corte. Sentença mantida. Recurso não provido" (fl. 199 e-STJ). (grifei)

Nas razões recursais a recorrente alega, em síntese, que o credor fiduciário não tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, devendo recair a cobrança exclusivamente sobre o devedor fiduciante, que detém a posse direta do imóvel.


Interposta apelação, o Tribunal de origem negou provimento ao recurso em acórdão assim fundamentado:

"(...) Não olvidando entendimentos contrários, entendo que, como a empresa administradora do consórcio é proprietária resolúvel do imóvel que lhe foi dado em garantia, ela ostenta também legitimidade para figurar no polo passivo do processo em que são cobradas as despesas condominiais. E, em razão do caráter propter rem dessa obrigação, os devedores fiduciantes, que têm a posse a direta do imóvel, são, também, responsáveis pelo pagamento da dívida (art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97). (grifei)

Assim, cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.


De acordo com a Lei nº 9.514/1997, "a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Como consequência, ocorre o "desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel" (art. 24, parágrafo único). Resolve-se o negócio com pagamento integral da dívida garantida.


No caso específico de alienação fiduciária de bem imóvel, o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 disciplina a questão da seguinte forma:

"(...) § 8º. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse (Incluído pela Lei nº 10.931/2004)".

De fato, a exegese legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Entretanto, essa responsabilidade passará ao credor fiduciário se ele for imitido na posse. Desse modo, em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de regência estabelece que o referido encargo é do possuidor direto do imóvel (no caso, o fiduciante).


Desse modo,

"foi a posse [direta] o eixo central escolhido pelo legislador para estabelecer uma linha de corte (inclusive temporal) entre as responsabilidades do devedor fiduciante sobre a coisa e aquelas transmitidas ao credor fiduciário". (CASTRO, João Mendes de Oliveira; PIMENTA, Rafael Barud Casqueira; CORBO, Wallace; GARCIA, Rodrigo Saraiva Porto. Temas polêmicos de alienação fiduciária em garantia. Revista de Direito Bancário e do Mercado de Capitais. vol. 74. ano 19. págs. 175-202. São Paulo: Ed. RT, out.-dez. 2016).

Corrobora esse entendimento a seguinte lição doutrinária:

"(...) A ampliação da utilização do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel, criada pela Lei n. 9.514/97, ensejou novos questionamentos a respeito da legitimidade passiva nas ações que visam a cobrança das despesas condominiais vencidas e não pagas. O § 8° do art. 27 da Lei n. 9.514/97 dispõe que: 'Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse', logo, o devedor fiduciante responde pelo pagamento das contribuições condominiais até a data em que o credor fiduciário seja imitido na posse do imóvel, até porque não existe solidariedade entre credor-fiduciário e devedor-fiduciante, de modo que, enquanto perdurar o regime da alienação fiduciária, nada justifica a inserção do credor-fiduciário no polo passivo de demanda". (Estudos avançados de direito imobiliário. Coordenação: José Roberto Neves Amorim, Rubens Carmos Elias Filho. Rio de Janeiro: Elsevier, 2014, pág. 498 - grifou-se)

Registre-se, ainda, que o credor fiduciário apenas é considerado proprietário do imóvel para fins de execução da garantia, havendo, inclusive, restrição legal ao seu direito de usar, gozar e dispor da coisa, tanto que a própria lei não o autoriza a ficar com a coisa alienada em garantia se a dívida não for paga no vencimento (art. 27, caput, da Lei nº 9.514/1997). Portanto, sua condição difere, em muito, à do proprietário tradicional por não possuir as mesmas prerrogativas previstas no art. 1.228 do CC/2002.


Nessa linha, não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).


Por sua vez, a Lei nº 11.977/2009 oferece importante vetor interpretativo ao estabelecer a seguinte regra:

"(...) Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário."

Com efeito, nas ações de cobrança de cotas condominiais, o legitimado passivo é o devedor fiduciante, devendo o credor fiduciário apenas ser intimado acerca da instauração da referida demanda judicial. Observe-se que, apesar da obrigatoriedade de notificação do fiduciário (art. 72), tal fato não o torna réu, pois, caso contrário, o dispositivo legal deveria determinar a sua citação. A referida comunicação processual é para manifestar possível interesse no feito, permitindo, se for o caso, o eventual ingresso na lide como assistente, mas não como parte ré.


Ademais, o art. 1.368-B do Código Civil de 2002 apresenta a mesma regra do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, isto é, o credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais nos casos em que se tornar proprietário pleno do bem, decorrente da execução da garantia, com a imissão na posse do imóvel:

"(...) Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)"

Diante desse cenário, sobressam-se as seguintes conclusões: (i) em alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel; (ii) o referido encargo somente caberá ao credor fiduciário se este consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do imóvel; (iii) em caso de utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).

Ante o exposto, deu-se provimento ao recurso especial para afastar a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento dos encargos condominiais e, por conseguinte, julgar improcedente o pedido de cobrança em relação à recorrente.


Leia o acórdão


© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo