STJ – Corretor que não atua com diligência e prudência pode perder a comissão de corretagem.


REsp nº 1.810.652 - SP (2018/0320507-7)


EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO MOTIVADO. FATO ATRIBUÍVEL AOS CORRETORES. COMISSÃO INDEVIDA. 1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. Ação ajuizada em 21/07/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 11/12/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal, a par de decidir acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, motivada por posterior ciência da existência de várias demandas judiciais em desfavor de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios. 4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelos recorrentes em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 6. As obrigações do corretor, a par daquelas comuns a todo contrato, estão estipuladas no art. 723 do CC/02, que dispõe que o mesmo é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Ademais, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio. 7. A remuneração devida ao corretor – e preceituada no art. 725 do CC/02 como sendo cabível quando atingido o resultado útil da mediação, ainda que haja arrependimento dos contratantes – deve harmonizar-se com o disposto no art. 723 do mesmo diploma legal, que prevê que a sua atividade de mediação deve pautar-se na prudência e diligência de seus atos. 8. Na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores – ou das pessoas jurídicas de que são sócios –, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença. 9. Assim, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, sendo indevida, por este motivo, a comissão de corretagem. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários. (grifei)



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Foi ajuizada uma ação de cobrança por meio da qual uma empresa de consultoria imobiliária objetiva o recebimento de comissão de corretagem, alegadamente devida em razão de intermediação na venda de imóvel. O Pedido foi jugado improcedente e o provimento à apelação foi negado.


Assim, o propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, motivada por posterior ciência da existência de várias demandas judiciais em desfavor de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios.


Em suma, os promitentes vendedores e compradores promoveram o distrato do compromisso de compra e venda de um imóvel, tendo constado do referido documento que a justificativa para o desfazimento do negócio foi a constatação, nas certidões de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios, da existência de várias ações em curso contra as mesmas. O sinal foi, então, devolvido aos promissários compradores.


Pelo contrato de corretagem, o corretor obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para o comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor.


As obrigações do corretor estão estipuladas no art. 723 do CC/02, que dispõe que o mesmo é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.


Ademais, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência (art. 723, parágrafo único, do CC/02).


Quanto à remuneração do corretor, tem-se que a mesma é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02.


Assim, a obrigação assumida pelo corretor é de resultado. Somente fará jus à comissão se houver resultado útil, ou seja, se a aproximação do comitente e o terceiro resultar na efetivação do negócio.


Como bem posicionado pela Ministra Relatora Nancy Andrighi, “pedra angular para a compreensão do fato gerador do direito do corretor à percepção de sua comissão está na definição do que se pode entender por resultado útil de sua atividade”.


Vale destacar que, de acordo com a jurisprudência mais recente do STJ, é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.


A remuneração devida ao corretor – e preceituada no art. 725 do CC/02 como sendo cabível quando atingido o resultado útil da mediação, ainda que haja arrependimento dos contratantes – deve harmonizar-se com o disposto no art. 723 do mesmo diploma legal, que prevê que a sua atividade deve pautar-se na prudência e diligência de seus atos.


Isso significa que o arrependimento das partes, para que seja considerado indiferente ao recebimento da comissão pelo corretor, deve ocorrer por causa estranha à atividade desempenhada por este ou, como mesmo descreve o Min. Luis Felipe Salomão, quando do julgamento do REsp 1.364.574/RS, “por mero capricho do consumidor”.


A despeito dos entendimentos jurisprudenciais, a análise dos processos que impõe a solução da referida controvérsia, esbarra, indubitavelmente, na necessidade de se analisar o caso concreto dos autos, a fim de que se possa concluir se o resultado previsto no contrato de mediação foi atingido ou, ainda, se o arrependimento foi motivado por causa estranha à atividade do corretor.


No presente caso, houve motivação jurídica para o desfazimento do negócio, pois os apontamentos judiciais em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores são sócios podem acarretar execução em seu patrimônio, com a perda do imóvel, podendo até ser configurada a fraude à execução.


De fato, na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores – ou das pessoas jurídicas de que são sócios –, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença.


Frisa-se que, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, que poderiam ter evitado as subsequentes tratativas e formalizações entre os contratantes, acaso buscado certidões negativas em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores são sócios. Mostra-se indevido, portanto, o pagamento da comissão de corretagem.



Leia a decisão na íntegra

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo