STJ – Condômino não participante da convenção contribui apenas após registro do condomínio


REsp nº 1.731.128 - RJ (2017/0138801-0)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. DÍVIDAS DE COTAS CONDOMINIAIS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DIVIDAS ANTERIORES E POSTERIORES. SERVIÇO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. INSCRIÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. 1. Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. 2. O propósito recursal consiste em definir se a ausência do registro da convenção de condomínio retira a legitimidade do condomínio para a inscrição em órgão de proteção ao crédito de dívida condominial anterior à aquisição do imóvel. 3. Ausentes a omissão, a contradição e o erro material, não há violação ao art. 1.022 do CPC/2015. 4. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (Tema 882). 5. Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devido por quem quer que o possua. Precedentes. 6. Na hipótese dos autos, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas juntos ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção, devem ser consideradas de natureza propter rem. 7. Segundo a jurisprudência desta Corte, pode-se definir dano moral como lesões a atributos da pessoa, enquanto ente ético e social que participa da vida em sociedade, estabelecendo relações intersubjetivas em uma ou mais comunidades, ou, em outras palavras, são atentados à parte afetiva e à parte social da personalidade. 8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que inscrições indevidas são causa de dano moral in re ipsa, salvo algumas exceções bem delimitadas, como a existência de prévia anotação de débito nos serviços de proteção de crédito. 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.



O propósito recursal consistiu em definir se a ausência do registro da convenção de condomínio retira a legitimidade do condomínio para a inscrição em órgão de proteção ao crédito de dívida condominial anterior à aquisição do imóvel.


Foi ajuizada ação de indenização em face de um condomínio comercial onde o requerente pleiteou a exclusão das dívidas em seu nome, que foi inscrito em serviço de proteção ao crédito em razão de dívidas originadas do não pagamento de cotas condominiais em período em que o imóvel pertencia a outro proprietário.


O recorrente afirma que, nesse período, o edifício era apenas um condomínio “de fato”, sem preencher os requisitos legais para ser considerado um condomínio. Assim, as dívidas cobradas possuiriam natureza pessoa e não propter rem.


Foi julgado improcedente o pedido:

AGRAVO INTERNO. RESPONSABILIDADE CIVIL. INSERÇÃO DO NOME DO RECORRENTE EM CADASTRO RESTRITIVO DE CRÉDITO EM RAZÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL NÃO PAGA, CUJA RESPONSABILIDADE REPUTA AO PROPRIETÁRIO ANTERIOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE DEVE SER MANTIDA, DADA A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO REFERIDA, A QUAL ACOMPANHA A COISA E É POR ELA GARANTIDA, INDEPENDENTEMENTE DE QUEM POSSUA O DOMÍNIO SOBRE O BEM. EVENTUAL FALTA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EM CARTÓRIO QUE NÃO DÁ AOS CONDÔMINOS O DIREITO DE DESCUMPRIR AS NORMAS ESTABELECIDAS. QUESTÕES AFETAS À REGULARIDADE DA DÍVIDA QUE, NA VERDADE, SÃO OBJETO DE OUTRO PROCESSO (AÇÃO DE COBRANÇA). AUSÊNCIA DE PROVA NO SENTIDO DE QUE A DÍVIDA IMPUTADA AO DEVEDOR, A QUAL TERIA GERADO O APONTE, TENHA SIDO PAGA. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (grifei)

De fato, a jurisprudência consolidada do STJ é orientada no sentido de, na ausência de condomínio formalmente constituído, depender da anuência do associado para que este se torne responsável por dívidas relacionadas a associação de moradores.


Nesse sentido, conforme prescrito pelo Tema 882 dos Recursos Especiais Repetitivos, in verbis:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"... (REsp 1280871/SP, Segunda Seção, DJe 22/05/2015). (grifei)

Tal orientação pode ser confirmada no julgamento abaixo, que afirmam ser considerado um condomínio de fato aquelas associações de moradores:

(...) 2. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem, independentemente do uso e de sua titularidade, já as contribuições criadas por associações de moradores (condomínio de fato), ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado. 3. O reconhecimento da obrigação de pagar encargo decorrente de condomínio não regularizado (associação de moradores) por sentença transitada em julgado não modifica a natureza da dívida. 4. Desprovida a dívida da natureza propter rem, é indevida a sua equiparação às despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei de família). 5. É possível ao devedor opor, em cumprimento de sentença, a exceção de impenhorabilidade de seu único imóvel se a cobrança fundar-se em dívidas instituídas por associação de moradores. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1688721/DF, TERCEIRA TURMA, DJe 26/02/2018).

Contudo, assim que devidamente estabelecido o condomínio, também é cediço na jurisprudência do STJ que todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devido por quem quer que o possua.


Anteriormente ao registro, deve-se ressaltar, a convenção de condomínio obriga apenas aos participantes da convenção, pois somente o ato registral conferiria à convenção sua força erga omnes:

DIREITO CIVIL. CONDOMINIO. CONVENÇÃO APROVADA E NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE PARA AS PARTES SIGNATARIAS. LEGITIMIDADE DO CONDOMINIO. RECURSO DESACOLHIDO. - A CONVENÇÃO DE CONDOMINIO REGISTRADA, COMO ANOTA A BOA DOUTRINA, TEM VALIDADE "ERGA OMNES", EM FACE DA PUBLICIDADE ALCANÇADA. NÃO REGISTRADA, MAS APROVADA, FAZ ELA "LEI ENTRE OS CONDOMINOS, PASSANDO A DISCIPLINAR AS RELAÇÕES INTERNAS DO CONDOMINIO". (REsp 63.530/DF, Quarta Turma, DJ 29/06/1998, p. 189) (grifei).

Tem-se na hipótese dos autos que a convenção de condomínio foi registrada em 2009 e as dívidas cobradas pelo recorrido referem-se ao período de 2008 a 2010 e, também, que o recorrente veio adquirir uma unidade desse condomínio em 2010 e, portanto, não participou da convenção do condomínio antes de seu registro.


Assim, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas juntos ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção (09/07/2009), devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são também oponíveis ao recorrente.


Leia o acórdão.

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© 2018 por Jair Rabelo.