STJ – Compromissário comprador pode ajuizar ação de imissão de posse mesmo sem registro do contrato

REsp nº 1.724.739 - SP (2016/0221125-7)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE. 1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis. 2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem. 3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas. 4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor. 5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (grifei)


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A controvérsia no recurso especial em epígrafe situou-se em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas sem que tenha sido devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóveis.


Na doutrina, lembra Luciano Camargo, com apoio em Bessone, que a ação de imissão na posse é ação de domínio, da mesma forma que a ação reivindicatória, tem por pedido a posse e como causa de pedir a propriedade.


Ditos doutrinadores, referem que a imissão, no mais das vezes, é ajuizada por aquele que adquire a propriedade e procura ver a ele alcançada a posse de terceiro que se negue a do imóvel sair.


Nesse sentido, professam:

Apesar do nome a ação de imissão na posse também é ação do domínio. Assemelha-se à ação reivindicatória por ser ação do domínio, mas tem um pressuposto que a especializa. A ação de imissão na posse é a ação do proprietário, em matéria imobiliária do proprietário tabular, para obter a posse que nunca teve. Neste aspecto, assemelha-se às ações possessórias quanto ao pedido, mas não quanto à causa de pedir, que é diversa. A causa de pedir na imissão é o domínio e o pedido a posse, fundada no direito à posse que integra o domínio (ius possidendi). Já a causa de pedir nas possessórias é a posse, injustamente ameaçada, turbada ou esbulhada, cujo pedido è a própria defesa da posse. A imissão na posse é freqüentemente manejada nas hipóteses de aquisição de bem que se encontra com terceiro que se nega a restituí-lo ao dono. Saliente-se que, caso a relação jurídica entre terceiro e anterior proprietário seja locatícia submetida ao regime da L 8.245/1991, o remédio é o despejo (LI 5° caput).

Contudo, há entendimento outro que assume conclusão em alguma medida diversa a acima aludida, concluindo no sentido de que o fundamento para a propositura da ação de imissão na posse não se esgota na propriedade.


O Ministro Salomão, na REsp 1273955/RN, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2014, lembra pertinente lição de Cristiano Farias e Nelson Rosenvald, que, de sua parte, remontam às palavras do saudoso processualista, Ovídio Baptista da Silva:

A outro turno, importa ressaltar que a ação de imissão de posse extrapola os limites até agora enunciados de legitimação no polo ativo. É ação petitória que não socorre tão-somente ao proprietário, podendo-se afirmar com segurança que outras pessoas dela farão uso em situações específicas. Em monografia sobre a matéria explica OVÍDIO BAPTISTA DA SILVA que "esse raciocínio coloca o fundamento decisivo e o único relevante para saber-se do cabimento da ação de imissão de posse, no caso de promessa, ou em qualquer outro, que é a existência ou não de negócio jurídico sobre transmissão da posse de que derive ao autor o direito de imitir-se na posse do bem objeto do contrato". Na promessa de compra e venda - independentemente de registro, cláusula de arrependimento ou pagamento do preço -, caso os contratantes tenham expressamente previsto que o promissário comprador será imediatamente imitido na posse, não sendo a obrigação adimplida pelo promitente vendedor, a pretensão ao ingresso no bem será viabilizada em virtude da cláusula de imissão. O raciocínio é perfeito. Se não concedida esta via ao promissário comprador, faltar-lhe-ia outra para exercitar sua pretensão. Não poderia reivindicar pois não integralizou as prestações. Excluída também restaria a possessória, pois nunca teve poder de fato sobre a coisa. Esses comentários não se aplicam exclusivamente à hipótese de uma promessa de compra e venda; aplicam-se igualmente a todas relações consequentes a negócio jurídico de transmissão de posse, em que é outorgado contratualmente ao demandante o direito de se imitir na posse do bem (FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 5 ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2008, p. 149-150).

A controvérsia se adensa, no entanto, quando terceiros estão na posse do imóvel sobre o qual o autor não possui, ainda, propriedade, e, assim, não tem direito real a ser exercido erga omnes.


Diante desta situação, o adquirente do bem há de possuir meios de, possuindo título hígido pelo qual o proprietário do imóvel a ele promete transferir a propriedade do imóvel, adentrar na sua posse, para o que possível a utilização da ação de imissão.


O adquirente que tenha celebrado promessa de compra e venda da qual advenha a obrigação de imissão na posse do bem, tem a possibilidade de ajuizar a competente imissão na posse, já que, apesar de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros - que não o vendedor/proprietário - que possuam, à aparência, ilegitimamente o imóvel.


No presente caso, em que pese o acórdão recorrido tenha reconhecido que os atuais ocupantes do imóvel nele residiriam há vários anos e que o demandante não teria evidenciado que o possuiriam de modo injusto, é também verdade que não há título em nome dos réus que, frente à lei de registros públicos e ao princípio da continuidade registral, a eles alcance, em princípio, a possibilidade de registrá-lo.


O relator Paulo de Tarso Sanseverino interpretou o caso com a posição defendida por Ovídio Baptista, Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, em que o adquirente (promissário comprador) do bem, que mantém hígido vínculo negocial com aquele que figura como proprietário do imóvel, poderá lançar mão da ação de imissão de posse, de modo a ver-se nele imitido.


Necessário, no entanto, verificar de modo mais aprofundado, agora diante do reconhecimento da possibilidade de o compromissário comprador ajuizar ação de imissão, se os réus ostentam título que possa vir a lhes franquear a propriedade do bem, situação que somente poderá ser analisada pela Corte de origem, pois limitada à análise das provas coligidas nos autos.


Leia o acórdão

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© 2018 por Jair Rabelo.