STJ – Comprador pode ser informado sobre obrigação de pagamento da comissão de corretagem na mesma d

STJ – Comprador pode ser informado sobre obrigação de pagamento da comissão de corretagem na mesma data da celebração da promessa de compra e venda da unidade autônoma.



REsp nº 1.793.665 - SP (2019/0019552-9)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO N° 1.599.511/SP. 1 – Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial n° 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. 2 – Irrelevância, para o efeito de atender ao dever de informação, que a data da aceitação proposta seja a mesma da celebração do contrato. 3 - Recurso especial provido. (grifei)



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O acórdão recorrido reconheceu a validade da cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem. Concluiu que, no caso em exame, não houve a prévia informação acerca dos valores cobrados, porque os documentos que esclareciam a obrigação do consumidor de pagar a comissão de corretagem e respectivos valores tinham por data de assinatura o mesmo dia da promessa de compra e venda.


Tal coincidência de datas, no entender do acórdão recorrido, significaria que a informação prestada ao consumidor não fora prévia ao contrato e, portanto, estaria configurada ofensa ao disposto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor.


Analisando recurso especial em face de acórdão que adotara o mesmo entendimento, a Terceira Turma, sob relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, concluiu que não há violação do dever de informação nos casos em que o consumidor é informado acerca da transferência do dever de pagar a comissão de corretagem no mesmo dia da contratação (REsp 1747307/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/8/2018, DJe 6/9/2018).


De acordo com o Relator, “o que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total”.


Salientou-se, ainda, que “o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido”.


Da leitura das razões do voto condutor do mencionado repetitivo, a expressão “previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma”, contida na tese definida para os fins do 1.040 do CPC/15, não significa que a data de assinatura do documento em que especificados os valores do preço total da unidade imobiliária, com destaque para o valor da comissão e demais encargos, tenha que ser dia diverso, anterior ao dia da assinatura da compra e venda.


Nada obsta seja no mesmo dia da celebração do contrato, quando, ciente da exigência, o consumidor pode desistir de realizar o negócio se não concordar com os termos propostos pelo vendedor.


Na verdade, a única exigência é que, à luz dos artigos 6º, III, 31, 46 e 52, do CDC, haja expressa indicação no contrato do valor total a ser arcado pelo consumidor/promitente comprador, especificando-se o valor do imóvel e o do serviço de intermediação de corretagem.


Deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.


Portanto, o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.


No caso analisado, sendo incontroverso que o comprador foi devidamente informado acerca da transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão da corretagem e que, conforme os fundamentos contidos no recurso repetitivo, é irrelevante o fato de esta informação ter se dado no mesmo dia celebração do contrato, foram julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial.


Leia o acórdão.

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© 2018 por Jair Rabelo.