STJ – Comprador pode opor embargos de terceiro mesmo que ainda não tenha recebido as chaves.






REsp nº 1.861.025 – DF



EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. 1. Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença. 2. Ação ajuizada em 08/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 23/01/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ (“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”) quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador. 4. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Aplicação da Súmula 84/STJ. 5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas. 6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos – ainda que desprovido de registro – deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro. 7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente. 8. Recurso especial conhecido e não provido.










É admissível a oposição de embargos de terceiro pelo compromitente comprador, ainda que não tenha registrado o contrato e não tenha recebido as chaves do imóvel.


A controvérsia enfrentada pelo STJ no recurso em comento ultrapassou a discussão acerca da necessidade de prévio registro da promessa de compra e venda para o manejo dos embargos de terceiro (Súmula 84 do STJ) e se concentrou no tema da necessidade ou não de o compromitente comprador estar na posse do imóvel, após a devida quitação de seu preço, para opor embargos.


No caso, o imóvel adquirido só não estava na posse do compromitente comprador em razão de ainda estar em fase de construção. Por conta de tal fato, o STJ decidiu que mesmo que as chaves do imóvel ainda não tenham sido entregues ao compromitente comprador, o instrumento particular de compra e venda deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.


O imóvel do compromitente comprador foi penhorado pelo fato de ainda se encontrar registrado em nome da construtora quando esta foi executada. O fato de o instrumento de compra e venda ter sido firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, deixou claro que não houve fraude à execução ou má-fé do compromitente comprador.



Leia a decisão.