STJ - Caixa Econômica não responde por financiar imóvel que teve escritura anulada.

Atualizado: 6 de Nov de 2018

REsp nº 1.479.897 - PB (2014/0228982-6)


EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DANOS DECORRENTES DA IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE APÓS JULGAMENTO DE AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DAS VIAS RECURSAIS ORDINÁRIAS. EMBARGOS INFRINGENTES NÃO OPOSTOS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 207/STJ. 2. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO AFASTADA. ENFRENTAMENTO DE TODAS AS TESES SUSCITADAS. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973. 3. PROPOSITURA DE AÇÃO DECLARATÓRIA. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL PARA AÇÃO REPARATÓRIA. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. 4. RESPONSABILIDADE CIVIL SOLIDÁRIA. NÃO PRESUNÇÃO. NECESSIDADE DE ATO ILÍCITO. FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS SUBSEQUENTES À ESCRITURA NULA. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO. PRESUNÇÃO DE VALIDADE DOS ATOS PÚBLICOS SOMENTE AFASTADA POR DECISÃO JUDICIAL. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIZAÇÃO. RECURSO ESPECIAL DOS AUTORES NÃO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DA REQUERIDA CONHECIDO E PROVIDO. 1. Debate-se a responsabilidade civil daquele que, não tendo participado do ato declarado nulo e causador do dano indenizável, teria facilitado a irreversibilidade do prejuízo por meio da concessão de financiamento imobiliário a terceiros de boa-fé para transações imobiliárias subsequentes. 2. Nos termos da Súmula n. 207 do STJ, "é inadmissível recurso especial quando cabíveis embargos infringentes contra o acórdão proferido no Tribunal de origem". 3. Não configura omissão a ausência de enfrentamento individualizado das teses deduzidas, sendo suficiente a exposição clara e coerente das razões que fundamentam as conclusões do acórdão recorrido. 4. A prescrição suscitada não se configurou, porquanto, no caso concreto, houve tempestiva interrupção por despacho de citação em ação declaratória, tendo sido a demanda reparatória proposta dentro do prazo que se reiniciou após o trânsito em julgado daquela primeira ação. 5. A concessão de financiamento habitacional a quem comprova as condições para concessão de imóvel, cujo registro público goza de presunção de validade, caracteriza exercício regular de direito. 6. A mera comunicação à recorrente de uma possível nulidade registral de compra e venda realizada sem a participação ou interveniência da entidade recorrente não é suficiente para afastar a presunção das escrituras públicas devidamente registradas e tornar ilícita sua conduta desenvolvida no âmbito de sua atuação institucional. 7. Na vigência do Código Civil de 1916, afastada a caracterização de ato ilícito, afasta-se também a pretensão de responsabilização, direta ou solidária, salva hipótese legalmente prevista de responsabilização por ato lícito (art. 160, II, CC/1916 c/c 1.519 e 1.520). 8. Recurso especial de Larissa Leal Motta e outros não conhecido. Recurso especial da Caixa Econômica Federal conhecido e provido.



A requerente propôs ação de reparação de danos materiais e lucros cessantes cumulada com compensação por danos morais contra a Caixa Econômica Federal, Construtora Paraná Ltda., Jumbo Construções e Arquitetura Ltda., Cartório do 7º Ofício de Notas de Campina Grande e Cartório de Registro Imobiliário de Campina Grande.


Os requeridos teriam concorrido na negociação de glebas de terras, cuja propriedade havia sido herdada pelos autores da demanda, absolutamente incapazes à época, e sem a participação, anuência e assinatura de sua genitora e representante legal.


Em razão disso, a escritura pública de compra e venda e os subsequentes registros de propriedade do imóvel, loteado e vendido mediante financiamento da Caixa Econômica Federal, foram anulados por decisão judicial transitada em julgado.


Via de consequência, os autores propuseram esta segunda demanda para obter a reparação total dos danos que sofreram pelo largo período transcorrido sem que pudessem usufruir de seu patrimônio legítimo.


Em sentença, o pedido foi julgado procedente contra Caixa Econômica Federal, Construtora Paraná Ltda. e Jumbo Construções e Arquitetura Ltda, entendendo que o Cartório do 7º Oficio de Notas e ao Cartório de Registro Imobiliário são partes ilegítimas para figurar na ação.


Interposta apelação, o Tribunal de origem, por maioria, deu parcial provimento ao recurso. Na ementa se diz:

(...)
“5. Comprovação dos danos materiais sofridos pelos Autores, que deixaram de exercer os direitos de propriedade, no tocante aos bens que lhes cabiam na herança, em razão de uma violação de direito - a "existência de um traslado de escritura pública sem a anuência de Maria de Lourdes Leal (representando seus filhos menores e a maior incapaz), Sonia Maria Motta e Yara Pedrosa Motta e o consequente não depósito dos valores arrecadados com a venda dos imóveis que deveriam ter sido depositados à vista em cadernetas de poupança em nome dos autores".
6. Presença dos danos morais, em razão do sofrimento causado aos Autores/Apelados, que foram alvo de dor, tristeza, vexame e humilhação, uma vez que perderam a propriedade das glebas de terra a que tinham direito, sem receber nenhuma remuneração
(...)
8. Descabida a pretensão dos autores de auferirem lucros cessantes, haja vista que a indenização por danos materiais, pelo valor atual de mercado referente às áreas dos terrenos constantes da escritura anulada de que eram donos, já é suficiente para cobrir tal prejuízo. A fixação dos lucros cessantes, igualmente, no valor atual de mercado resultaria em inadmissível "bis in idem". (grifei)

Conquanto a demanda tenha sido distribuída em 2009, a causa de pedir remota são os danos material e moral sofridos pelos autores Larrissa Leal Motta e outros, em virtude da privação da posse e exercício dos direitos inerentes à propriedade de imóvel herdado de genitor.


Conforme esclarecem as instâncias ordinárias, a privação do exercício da propriedade do imóvel herdado decorreu da alienação do bem por meio de contrato de compra e venda, o qual somente veio a ser declarado nulo por sentença judicial, proferida em ação distribuída em 1989 e transitada em julgado no ano de 2009.


Os fundamentos adotados pela sentença e reiterados pelo acórdão recorrido fazem menção à atuação irresponsável da Caixa recorrente, na medida em que notificada de uma eventual nulidade da primeira escritura pública de compra e venda havida após a abertura da sucessão, não teria agido com a diligência esperada.


Esse fundamento, embora fosse apto, em tese, a fundamentar a responsabilidade civil à luz do dever geral de minimizar os riscos que se pode esperar de uma conduta, ainda que lícita, não fundamenta a responsabilidade civil vigente no momento da realização das transações. Ao contrário, enquanto não declarados nulos os registros das escrituras públicas antecedentes, a propriedade dos imóveis era válida, não competindo à recorrente negar fé a ato público, aparentemente legítimo e revestido das formalidades legais.


Afastar a presunção de validade dos atos, somente posteriormente anulados, era ato que competia ao Poder Judiciário, imbuído do poder geral de cautela ou mediante provocação por meio de requerimento de antecipação dos efeitos da tutela. Ao que consta dos autos, contudo, não foi proferida nenhuma decisão liminar com o fim de obstar a comercialização dos lotes decorrentes do parcelamento do imóvel.


Assim, a concessão de financiamento habitacional, função incluída entre os objetivos institucionais da Caixa Econômica Federal, ainda que tenha facilitado a consolidação do prejuízo em alguma medida – porque facilitou a transmissão dos bens a terceiros de boa fé, impossibilitando o retorno das partes lesadas ao status quo ante – não extrapola o exercício regular de um direito, ato juridicamente lícito por expressa previsão legal:

Art. 160. Não constituem atos ilícitos: I - Os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido.

Nesse contexto, não havendo a configuração de ato ilícito e, portanto, conduta censurável a atrair a imputação da responsabilidade civil, seja ela direta ou solidária, não há espaço para a condenação da Caixa recorrente, que, frise-se, não participou dos atos posteriormente declarados nulos, mas tão somente exerceu, no âmbito de sua função institucional, o direito reconhecido de conceder financiamento a terceiros que comprovaram as condições para sua contratação em transações subsequentes e de boa-fé.

Leia o acórdão


© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo