STJ – Associação de promitentes compradores constituída para continuar obra parada pode penhorar bem




STJ – Associação de promitentes compradores constituída para continuar obra parada pode penhorar bem de família do associado inadimplente.




REsp nº 1.658.601 – SP

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES CONSTITUÍDA PARA DAR CONTINUIDADE ÀS OBRAS DO CONDOMÍNIO APÓS A FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DO ASSOCIADO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE SOBRE O CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de execução de título extrajudicial proposta em 2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/06/2015 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016. 2. O propósito recursal é decidir sobre a possibilidade de penhora dos direitos do devedor, advindos de contrato de alienação fiduciária do único imóvel em que reside a família, para o pagamento de obrigação assumida perante associação formada por promitentes compradores de empreendimento imobiliário a fim de dar continuidade às obras do condomínio, suspensas depois da falência da construtora. 3. É inviável a análise quanto à negativa de prestação jurisdicional quando os recorrentes não alegam a violação do art. 535 do CPC/73 (Súmula 284/STF). 4. Se o imóvel dado em garantia na alienação fiduciária for o único utilizado pelo devedor fiduciante ou por sua família para moradia permanente, os direitos decorrentes do contrato estarão afetados à aquisição de bem de família, razão pela qual, enquanto vigente essa condição, sobre eles deve incidir a garantia da impenhorabilidade à que alude o art. 1º da Lei 8.009/90, ressalvadas as hipóteses do art. 3º da mesma lei. 5. Hipótese em que a recorrida é titular de crédito vinculado a negócio jurídico que, embora não implique a transmissão da propriedade, está estritamente ligado à sua aquisição, na medida em que o aporte financeiro vertido à associação é indispensável à efetiva construção do imóvel de todos os associados com suas respectivas áreas comuns, aporte esse sem o qual os recorrentes sequer teriam a expectativa de concretizar a titularidade do bem de família, tendo em vista a falência da construtora originariamente contratada para aquela finalidade. 6. Se todos os associados se obrigaram perante a associação a custear o término da construção do todo, isso é, das três torres que compõem o condomínio, não há como imputar os pagamentos realizados por cada um dos associados a uma determinada torre ou unidade. 7. Assim como outros associados cumpriram a obrigação de contribuir para a construção da torre onde se localiza a unidade dos recorrentes, estão estes igualmente obrigados a contribuir para a construção das demais torres e devidas unidades, sendo inadmissível, à luz da boa-fé objetiva, que, a pretexto de proteger o bem de família dos recorrentes, se sacrifique outros possíveis bens de família de tantos outros associados. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (negritei)



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Inicialmente, houve a celebração de um contrato para aquisição de unidade imobiliária em certo condomínio, diretamente com a construtora Encol S/A, mediante financiamento imobiliário, onde o imóvel foi alienado fiduciariamente ao Banco Itaú S/A.


Diante da suspensão da obra e da decretação da falência da Encol S/A, vários adquirentes, se associaram, constituindo uma associação dos promitentes compradores, com o intuito de investir recursos próprios para finalizar a construção.


Ocorre que um dos associados deixou de pagar o combinado após a construção da sua unidade. Por conta do inadimplemento, foi firmado instrumento particular de confissão de dívida como a associação, que também foi inadimplido, ensejando sua execução.


No curso da execução de título extrajudicial (do contrato de confissão de dívida), o TJ/SP admitiu a penhora dos direitos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, afastando a proteção do bem de família, com fulcro nas exceções dos incisos II do art. 3º da Lei 8.009/90.


O caso foi parar no STJ., que entendendo ser a associação a real titular do crédito do financiamento, decidiu que é possível a penhora dos direitos do devedor fiduciante advindo de contrato de alienação fiduciária, mesmo que seja o único imóvel em que reside a família, para o pagamento de obrigação assumida perante associação, com fundamento no inciso II do art. 3º da Lei nº 8.009/90, que assim dispõe:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; (negritei)

Sendo o imóvel, alienado fiduciariamente, o único utilizado pelo devedor fiduciante para moradia permanente, tais direitos estarão igualmente afetados à aquisição de bem de família, razão pela qual, enquanto vigente essa condição, sobre eles deve incidir a garantia da impenhorabilidade à que alude o art. 1º da Lei 8.009/90, ressalvadas as hipóteses do art. 3º da mesma lei.



Sucede que, no caso em comento, há outra peculiaridade: a despeito de se achar o imóvel alienado fiduciariamente ao Banco, a execução teve por objeto o instrumento particular de confissão de dívida celebrado pelo devedor com a associação. Ou seja, neste caso, não se está diante de contrato de compra e venda, celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade. No caso, a quitação da dívida assumida perante a associação não tem o condão de subtrair do Banco a propriedade resolúvel do imóvel para restituir ao devedor fiduciantes a sua propriedade plena.


No caso em comento, o vínculo associativo foi estabelecido entre as partes para custear às suas próprias expensas o término da obra, sendo que o pagamento das prestações exigidas pela associação se vinculou na conclusão da obra, que seriam rateados de forma igualitária entre todos os compradores-associados.


O STJ entendeu que tais circunstâncias revelam que é a associação a titular do crédito vinculado ao negócio jurídico que, embora não implique a transmissão da propriedade, está estritamente ligado à sua aquisição, na medida em que o aporte financeiro vertido à associação é indispensável à efetiva construção do imóvel de todos os associados com suas respectivas áreas comuns, aporte esse sem o qual o devedor sequer teria a expectativa de concretizar a titularidade do bem de família, tendo em vista a falência da construtora originariamente contratada para aquela finalidade.


Ademais, o fato de o imóvel do devedor já se encontra construído e pago não afasta a incidência, no particular, da exceção à impenhorabilidade, prevista no inciso II do art. 3º da lei 8.009/90.


Como os outros associados cumpriram a obrigação de contribuir para a construção da torre onde se localiza a unidade do devedor, está este igualmente obrigado a contribuir para a construção das demais torres e devidas unidades.


É inadmissível, portanto, à luz da boa-fé objetiva, que, a pretexto de proteger o bem de família do devedor, se sacrifique outros possíveis bens de família de tantos outros associados.

Leia o acórdão.

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© 2018 por Jair Rabelo.