STJ – Após a locação ser prorrogada por tempo indeterminado, o locador é obrigado a notificar o locatário antes de ajuizar a ação de despejo.







RESP nº 1.812.465 – MG



EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso especial interposto em 23/05/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2018. 2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial. 4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de “necessária” ou mesmo de “obrigatória”. 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. “Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento”. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.










Segundo entendimento jurisprudencial do STJ, a notificação premonitória é obrigatória para a hipótese de denúncia vazia de contrato de locação com prazo indeterminado.


Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá quando prazo estipulado terminar, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador após o término do prazo ajustado, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo o prazo de trinta dias para o locatário desocupar o imóvel (art. 46 da Lei do Inquilinato).


O locador denuncia o contrato (comunica ao locatário que não deseja mais manter a locação) por meio de notificação. Caso ajuíze uma ação de despejo contra o locatário sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento.


A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais.


A notificação também permite ao locatário preparar-se para a desocupação e obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar. Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário. (Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 195).


Há apenas uma exceção para a ocorrência da notificação premonitória, que é o ajuizamento da ação de despejo nos trinta dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação. Somente nessa hipótese a citação da ação de despejo poderá substituir a notificação premonitória.



Leia o acórdão.