SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA


Adquirente não responde por taxa de manutenção de loteamento devida pelo proprietário anterior.



REsp nº 1.941.005 – SP



EMENTA: RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. DÉBITOS ANTERIORES. ARRESTO. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. CONTRATO PADRÃO. REGISTRO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE ENCARGO. PAGAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. INÍCIO. AQUISIÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se (i) houve falha na prestação jurisdicional, (ii) o fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato padrão registrado vincula os adquirentes não somente à obrigação de pagar as taxas de associação a partir da aquisição, como também a responder pelos débitos do anterior proprietário, e (iii) a verba honorária foi fixada em valor exacerbado. 3. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 4. No julgamento do REsp nº 1.422.859/SP, ficou decidido que por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. 5. O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário, diante da ausência de previsão expressa na lei de regência. 6. A não indicação do dispositivo que se tem por violado impede o conhecimento do recurso especial ante a incidência da Súmula nº 284/STF. 7. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido.





Mesmo que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento esteja prevista no contrato-padrão registrado, os adquirentes somente se vinculam à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não respondendo pelos débitos do anterior proprietário.


Esse é o posicionamento do STJ, já que a jurisprudência da Corte Superior está assentada no sentido de que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.


No caso do recurso em comento, uma associação de moradores de certo loteamento alegou que o depósito do contrato padrão no Cartório de Registro de Imóveis transforma a obrigação de pagar a taxa de manutenção em propter rem (dívida do próprio imóvel, ou por causa do imóvel) de modo que obriga a cadeia de adquirentes do imóvel. Tal alegação foi embasada no art. 29 da Lei nº 6.766/79 que prevê a obrigação do adquirente a suceder o transmitente em todos os seus direitos e obrigações.


Contudo, conforme entendimento do STJ, referido artigo não prevê expressamente que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários, mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção, o que deverá fazer a partir da aquisição.


O intuito do registro especial de loteamentos é proteger os adquirentes. Assim, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente.


Nota-se que quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante o faz expressamente e de forma inequívoca, como ocorre no caso de condomínio edilício: “Art. 1.345 do Código Civil. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.


Assim sendo, o fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário.



Leia o acórdão.