Registro de compra e venda de imóvel quitado após a morte do vendedor depende de prévia partilha.


PROCESSO 1102670-66.2018.8.26.0100


Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis sobre a pretensão de registro de escritura de compra e venda do imóvel firmada entre o de cujus e os compradores, onde não foram efetuadas a lavratura da escritura, nem o pagamento integral do preço do imóvel. Assim, não se enquadraria como mero cumprimento de obrigação pendente.


Quando da tentativa de registro, o Oficial emitiu nota devolutiva afirmando que o cumprimento de obrigações pendentes pelo espólio do obrigado é previsto nos itens 105 e 105.1 do cap. XIV das NSCGJ.

Com o não recebimento do preço, o imóvel passou a integrar o patrimônio dos sucessores, sendo necessária a partilha, o recolhimento do imposto de transmissão e, somente depois, torna-se possível a venda pelos herdeiros.


Em manifestação da Serventia Extrajudicial, houve afirmação de que não há dispositivo que mencione a obrigatoriedade da quitação do preço para que a obrigação adquirida quando em vida seja cumprida pelo Espólio. Ademais, afirma que quando a falecida firmou o compromisso de venda e compra o imóvel deixou seu patrimônio, nascendo a obrigação de outorga da escritura - e surgiu o direito creditório decorrente da promessa, o qual deve ser partilhado entre os herdeiros.


Assiste razão ao Oficial. A despeito do alegado pelo interessado, o compromisso de compra e venda não retirou o imóvel da esfera de bens da promitente vendedora. A transmissão de propriedade somente se dá com o devido registro da escritura de compra e venda no cartório de imóveis competente.


Assim dispõe o art. 1245 do Código Civil/2002:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Desse modo, o bem ainda pertence ao patrimônio do de cujus, daí a necessidade de que se proceda à partilha. Nesse sentido:

“A propriedade imobiliária transfere-se inter vivos mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. Ocorrendo a morte do promitente vendedor antes da transferência imobiliária, torna-se imperioso que o bem venha a ser objeto de partilha ou sobrepartilha. (Apelação Cível 1.0024.12.051218-1/001, Rel. Des.(a)Moacyr Lobato, 9ª CÂMARA CÍVEL)” (grifei)
Tendo o promitente-vendedor falecido antes de transferir o domínio do imóvel ao promitente comprador, é necessário que o bem seja objeto de partilha, ou sobrepartilha, caso findo o inventário, a fim de que os sucessores cumpram o compromisso assumido pelo falecido.(Apelação Cível 1.0024.10.304266-9/001, Rel. Des.(a) Maurício Barros,6ª CÂMARA CÍVEL).” (grifei)

Quanto à quitação do preço, entendo que, como o valor do bem imóvel somente foi pago quando da outorga da escritura de compra e venda pelo espólio, efetuada após a morte da promitente vendedora, não há enquadramento nos itens 105 e 105.1 das NSCGJ.


Não se trata de mero cumprimento de obrigação - uma vez que não houve pagamento prévio o bem ainda integrava patrimônio da falecida. Caso o preço tivesse sido quitado anteriormente, se enquadraria na hipótese proposta pelo interessado, posto que se trataria de mera formalidade da outorga da escritura de compra e venda.


O não pagamento do valor ensejou a transmissão direta do bem aos herdeiros, pelo princípio saisine, de modo que torna-se indispensável a partilha, com o recolhimento dos impostos devidos para que então a venda possa ser realizada.


Diante do exposto, foi julgada procedente a dúvida suscitada, mantendo o óbice registrário.

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo