#QUESTÃO IMOBILIÁRIA 04 - locação



Sou locatário de um imóvel que foi vendido. O novo proprietário pediu a casa, mas meu contrato ainda não terminou. Tenho que sair?



Tome as palavras abaixo como uma resposta genérica. Tantas outras peculiaridades, não expostas aqui, devem ser analisadas caso a caso por um advogado imobiliário de sua confiança.


Primeiramente, se o seu contrato tem um prazo certo para terminar, leia-o em busca da chamada cláusula de vigência. Os termos desta cláusula deverão estar redigidos em termos similares a estes: “o contrato permanecerá vigente até o seu término em caso de alienação do imóvel objeto da locação”.


Se encontrar tal cláusula, a segunda etapa é verificar se o seu contrato de locação foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade.


Supondo-se que seu contrato tenha a cláusula de vigência e esteja registrado (averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis), o comprador do imóvel é obrigado a respeitar o contrato até o seu término.


Agora, se encontrou a cláusula de vigência no seu contrato, mas ao consultar a matrícula desse imóvel verificou que seu contrato não foi registrado, ou se o seu contrato nem mesmo tem a mencionada cláusula, o comprador tem direito de pedir que desocupe o imóvel (chama-se esse ato de “pedir o imóvel” de denunciar o contrato).


Mas veja só: não é simplesmente “pedir” que saia do imóvel. O novo proprietário deverá lhe notificar (por meio de carta ou mesmo pessoalmente) para que desocupe. Ele tem 90 dias após o registro da escritura de compra e venda para notificá-lo, e deverá lhe conceder 90 dias para que desocupe o imóvel.

Resumindo: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato no prazo de 90 dias contados do registro da venda, concedendo os mesmos 90 dias de prazo para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

A jurisprudência traz, também, uma outra situação. Caso o seu contrato não contenha cláusula de vigência, ou contenha mas não foi levado a registro, poderá analisar a escritura pública de compra e venda assinada pelo antigo e pelo novo proprietário.

Pode haver o afastamento da necessidade de registro do contrato de locação se, por acordo entre o antigo proprietário e o novo, este se obrigou a respeitar o contrato de locação em todos seus termos.


Ou seja, se analisando a escritura pública encontrar um termo em que o novo proprietário diz saber da existência da locação e se obriga a respeitá-la até o seu término, ele está obrigado a manter esta locação até o final do contrato.


Nesse sentido, pode consultar um caso concreto julgado pelo STJ, clicando aqui.

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo