Dívida condominial e aplicação da multa sancionatória do artigo 1.337 do Código Civil

Atualizado: 4 de Out de 2018


O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem .


Autor: ARAUJO, Jair Benedito Carlquist Rabelo de

Um problema muito comum nos condomínios é o inadimplente contumaz, ou seja, aquele condômino que nunca paga em dia o seu compromisso com o condomínio, gerando ônus para todos os outros.

Pelo fato de serem baixos os valores cobrados a título de juros, correção monetária e multa, acaba por valer a pena não pagar o condomínio em dia e escolher pagar primeiro outras obrigações que esse condômino venha a ter e que podem lhe acarretar resultados mais graves em caso de inadimplência ou juros mais altos que as da cota condominial em atraso.

A atitude do condômino que reiteradamente deixa de contribuir com o pagamento das despesas condominiais viola os deveres da boa-fé objetiva, devendo ser rechaçada tal atitude que coloca em risco a continuidade da propriedade condominial.

Uma das soluções para inibir esse tipo de postura do condômino, é a possibilidade de o condomínio multar em até cinco cotas condominiais o devedor contumaz.

Nesse sentido o informativo 573/2015 do STJ, que diz:

“No caso de descumprimento reiterado do dever de contribuir para as despesas do condomínio (inciso I do art. 1.336 do CC), pode ser aplicada a multa sancionatória em razão de comportamento "antissocial" ou "nocivo" (art. 1.337 do CC), além da aplicação da multa moratória (§ 1º do art. 1.336 do CC)”.

Dessa forma, a interpretação do STJ é a de que o "condômino nocivo" ou "antissocial" não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividades de prostituição, promove a comercialização de drogas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das despesas condominiais.

Dispõe o mencionado artigo 1.337 do Código Civil:

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".

O descrito artigo criou a figura do"condômino nocivo"ou"condômino antissocial", inovando ao permitir a aplicação de multa de até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, por deliberação de 3/4 dos demais condôminos presentes à assembleia (excluído da contagem o transgressor, que não deliberará), em face do condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres com o condomínio, independentemente das multas aplicadas pelas transgressões e das perdas e danos que eventualmente venham a ser apurados.

De acordo com o art. 1.336, caput, I e § 1º, do Código Civil, o condômino que não cumpre com o dever de contribuir para as despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado para o vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratórios convencionados ou, caso não ajustados, de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

Pode-se observar que a multa prevista no § 1º do art. 1.336 do Código Civil tem natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 do mesmo Código tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir, inclusive, a apuração das perdas e danos.

Essa interpretação do STJ intensifica a prevalência da" solidariedade condominial ", a fim de que seja permitida a continuidade e manutenção do próprio condomínio e impede a ruptura da sua estabilidade econômico-financeira, o que provoca dano considerável aos demais condôminos. (1)

Lembrando que estamos falando aqui daquele condômino que deixa de cumprir reiteradamente sua obrigação, que deixa a dívida ser cobrada judicialmente, que traz uma repercussão negativa à economia financeira do condomínio, e não aquele que deixa apenas algumas parcelas em atraso uma vez ou outra.

Assim, ante o exposto aqui, diante desse tipo de inadimplente, o condomínio deverá designar uma assembleia específica pelo quórum de 3/4 dos condôminos restantes para votar na aplicação dessa multa do art. 1.337 do Código Civil.

O termo “condôminos restante” mencionado no art. 1.337 quando se refere ao quórum para aprovação da multa “significa excluir o condômino a ser constrangido, se presente estiver, valendo então o número restante presente em assembleia, contando-se 3/4 dentre os “presentes restantes” .(2)

É mais um mecanismo à disposição dos condomínios para inibir essa prática reiterada de alguns condôminos, que, como se verifica na prática, são sempre os mesmos, que optam por pagar posteriormente a taxa condominial com juros baixos, correção e multa insignificantes, que acabam sendo atrativos para inadimplência.


(1) REsp 1.247.020-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015.

(2) Américo Izidoro Angélico. Quórum no Condomínio. In Diário das Leis Imobiliário – BDI – ano XXVII, nº 1.

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© 2018 por Jair Rabelo.