Conselho Superior da Magistratura de São Paulo

Venda de vaga de garagem para terceiro estranho ao condomínio depende de autorização na convenção



Apelação n° 1090191-75.2017.8.26.0100



EMENTA: Registro de imóveis – Dúvida procedente – Condomínio edilício – Vagas de garagem – Alienação para pessoa que não é proprietária de unidade autônoma – Ausência de autorização na Convenção do Condomínio – Registro negado – Recurso não provido.



Nos condomínios edilícios, não consistentes em edifícios-garagem, a alienação de vaga de garagem a quem não for proprietário de unidade autônoma depende de expressa autorização na convenção do condomínio.


No caso em comento, o 2º Oficial do Registro de Imóveis da Capital se negou a registrar um contrato particular de compromisso de compra e venda das vagas de garagem em razão da inexistência de previsão na convenção do condomínio autorizando a alienação de garagens a quem não for proprietário de unidades autônomas.


Nos condomínios edilícios onde as unidades autônomas são apartamentos, lojas, sobrelojas, escritórios e casas, a propriedade das garagens se vincula à unidade autônoma a que corresponder, isto é, de que houver o mesmo proprietário, conforme conceito contido no § 1º do art. 2º da Lei nº 4.591/64.


Por outro lado, e ainda que a sua propriedade permaneça vinculada à de outra unidade autônoma situada no condomínio, podem as garagens se revestir das seguintes formas: I) propriedade coletiva dos condôminos (com uma só matrícula); II) espaço de uso comum dos condôminos (sem matrícula autônoma); III) acessório de outra unidade com registro na mesma matrícula, podendo ou não, neste caso, se determinada ou indeterminada; IV) unidade autônoma com matrícula exclusiva.


O fato de se revestir da forma de unidade autônoma com matrícula exclusiva, contudo, não torna a garagem livremente alienável quando não integrar edifício-garagem, isto é, edifício destinado à guarda de veículos.


Ao contrário, nos demais condomínios edilícios, não consistentes em edifícios-garagem, a alienação de vaga de garagem a quem não for proprietário de unidade autônoma depende de expressa autorização na convenção do condomínio, como previsto na parte final do § 1º do art. 1.331 do Código Civil.


A convenção do condomínio, no caso do recurso em comento, qualquer que seja a natureza das garagens (garagem comum ou garagens privativas), não contém autorização para que sejam alienadas a terceiros não condôminos, isto é, para pessoas não proprietárias de unidades autônomas.



Leia a decisão.