CSM-SP-Alienação de vaga de garagem a quem não for condômino depende de autorização na convenção.


Apelação n° 1090191-75.2017.8.26.0100


EMENTA: Registro de imóveis – Dúvida procedente – Condomínio edilício – Vagas de garagem – Alienação para pessoa que não é proprietária de unidade autônoma – Ausência de autorização na Convenção do Condomínio – Registro negado – Recurso não provido.



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Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do 2º Oficial do Registro de Imóveis da Capital ao registro de contrato particular de compromisso de compra e venda das vagas de garagem do "Edifício Minister" em razão da inexistência de previsão na Convenção do Condomínio autorizando a alienação de garagens a quem não for proprietário de unidades autônomas.


Assim, figura como compromissária compradora pessoa que não é proprietária de unidade autônoma do condomínio edilício.


O item 2 das Disposições Transitórias da Convenção do Condomínio dispõe que parte do condomínio consiste em garagens de uso comum, com serviço de manobrista, destinadas à locação preferencialmente para os condôminos, com rateio mensal dos aluguéis recebidos entre os proprietários das unidades situadas do primeiro ao vigésimo quinto andar.


Por sua vez, o item 3 das Disposições Transitórias da Convenção de Condomínio esclarece que as demais garagens são de propriedade privativa dos condôminos.


O condomínio edilício se caracteriza pela existência de partes de propriedade comum e de partes de propriedade privativa dos condôminos. A definição da natureza e uso das unidades autônomas é aquela contida na instituição e especificação do condomínio, podendo as partes de propriedade privativa consistir em apartamentos residenciais, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, casas ou garagens (arts. 1331 do Código Civil e 8º, alínea "a", da Lei nº 4.591/64).


Nos edifícios-garagem a que se refere o art. 1º, § 3º da Lei nº 4.591/64 as unidades autônomas são vagas de garagem vinculadas às frações ideais do terreno e às coisas de uso comum, ou seja, sua propriedade não é ligada à de unidade autônoma de outra natureza, razão pela qual não existe restrição para que sejam livremente alienadas pelo proprietário.


Nos demais edifícios, ou seja, naqueles em que as unidades autônomas são apartamentos, lojas, sobrelojas, escritórios e casas, a propriedade das garagens se vincula à unidade autônoma a que corresponder, isto é, de que houver o mesmo proprietário, conforme conceito contido no § 1º do art. 2º da Lei nº 4.591/64.


Por outro lado, e ainda que a sua propriedade permaneça vinculada à de outra unidade autônoma situada no condomínio, podem as garagens se revestir das seguintes formas: I) propriedade coletiva dos condôminos (com uma só matrícula); II) espaço de uso comum dos condôminos (sem matrícula autônoma); III) acessório de outra unidade com registro na mesma matrícula, podendo ou não, neste caso, se determinada ou indeterminada; IV) unidade autônoma com matrícula exclusiva.


O fato de se revestir da forma de unidade autônoma com matrícula exclusiva, contudo, não torna a garagem livremente alienável quando não integrar edifício-garagem, isto é, edifício destinado à guarda de veículos.


Ao contrário, nos demais condomínios edilícios, não consistentes em edifícios-garagem, a alienação de vaga de garagem a quem não for proprietário de unidade autônoma depende de expressa autorização na convenção do condomínio, como previsto na parte final do § 1º do art. 1.331 do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienada se gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio (grifei).

No presente caso, ficou incontroverso que não se trata de edifício-garagem, quer em sua totalidade ou em parte.


A convenção do condomínio, ao invés, deixa claro que no edifício existe uma garagem integrante das áreas comuns que é de co-propriedade de todos os condôminos titulares de unidades autônomas situadas entre o quarto e o vigésimo oitavo pavimento, destinadas à locação, sendo o uso das vagas nessa garagem feito por meio de serviço de manobrista.

Além disso, existem garagens de propriedade privativa de parte dos condôminos. Porém, qualquer que seja a natureza das garagens (garagem comum ou garagens privativas), a Convenção do Condomínio não contém autorização para que sejam alienadas a terceiros não condôminos, isto é, para pessoas não proprietárias de unidades autônomas consistentes em apartamentos ou lojas.


Essa restrição não se afasta pela existência de garagem integrante das áreas comuns que se destina à locação para condôminos e não condôminos, pois a Convenção do Condomínio é expressa no sentido de que a finalidade da locação é produzir renda mediante locação.

A Convenção do Condomínio obriga a todos os condôminos a partir de sua subscrição, ou seja, aprovação em Assembleia, e também obriga terceiros a partir de seu registro no Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil).


Ante o exposto, foi negado provimento ao recurso, mantendo a recusa do registro do contrato particular de compromisso de compra e venda.

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo