CSM-SP - Ação penal contra incorporador não obsta registro da incorporação se não afetar sua vi...


CSM-SP - Ação penal contra incorporador não obsta registro da incorporação se não afetar sua viabilidade econômica.




Apelação nº 1018482-43.2017.8.26.0564


EMENTA: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AÇÃO PENAL EM CURSO CONTRA OS SÓCIOS ADMINISTRADORES DA INCORPORADORA. POSSIBILIDADE DA EXIGÊNCIA DAS CERTIDÕES DOS SÓCIOS NOS TERMOS DAS NSCGJ. CABIMENTO DO REGISTRO POR NÃO AFETAR A VIABILIDADE ECONÔMICA DA INCORPORAÇÃO, DEVENDO, TODAVIA, CONSTAR NO REGISTRO IMOBILIÁRIO E NOS DOCUMENTOS DE VENDADAS UNIDADES A INFORMAÇÃO RELATIVA À AÇÃO PENAL POR SUA RELEVÂNCIA E PUBLICIDADE NOS TERMOS DO ARTIGO 37 DA LEI N. 4.591/64, POR ANALOGIA – RECURSO PROVIDO COM DETERMINAÇÃO. (grifei)


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Trata-se de apelação interposta contra recusa do registro de incorporação imobiliária em razão da existência de ação criminal em curso em face dos sócios da Incorporadora.


A alteração ocorrida nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça não impede a exigência da apresentação das certidões criminais dos sócios da pessoa jurídica incorporadora que podem ser solicitadas a critério do Oficial do Registro Imobiliário em consideração às particularidades da situação concreta da incorporação protocolada para registro.


A qualificação registral negativa decorreu exclusivamente da existência de certidões criminais relativas aos sócios administradores da incorporadora, os quais estão sendo processados pelo crime de corrupção ativa em decorrência da atividade exercida pela empresa incorporadora.


Não há restrições nas demais certidões pessoais dos sócios e as existentes atinentes a ações cíveis em face da incorporadora não apresentam risco aos adquirentes das unidades em consideração a seu montante frente ao patrimônio da incorporadora.


Desse modo, compete examinar se as certidões criminais têm aptidão jurídica para impedir o registro da incorporação na forma decidida pelo Registrador e mantida pelo Juiz Corregedor Permanente ao julgar procedente a dúvida.


O artigo 32, alínea “b”, e seu parágrafo 5º, da Lei n. 4.591/64, têm a seguinte redação:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (...) b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; (...) § 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

O artigo 37 da Lei n. 4.591/64, dispõe:

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

Assim, a presença da certidão positiva de ação criminal não tem o condão de, sempre, implicar na impossibilidade do registro de incorporação.


Para tanto basta observar as disposições do artigo 32, parágrafo 5º, e do artigo 37 da Lei n. 4.591/64 permitirem o registro da incorporação mesmo com a presença de ações judiciais ou de ônus reais e fiscais.


A finalidade do disposto no artigo 32, alínea “b”, da Lei n. 4.591/64 é voltada ao interesse coletivo acerca da proteção dos futuros adquirentes, objetivando a diminuição dos riscos na adesão ao empreendimento ligado à execução de edificações imobiliárias (incorporação).


A função da exigência das certidões é a demonstração da regularidade jurídica do terreno e a condição financeira da incorporadora, bem como permitir ciência aos futuros adquirentes da situação jurídica da incorporadora.


A respeito, transcrevo o entendimento de José Marcelo Tossi Silva (Incorporação imobiliária. São Paulo: Atlas, 2010, p. 102):

A existência de ônus fiscal ou real não impede o registro da incorporação, salvo se impeditivos de alienação, como previsto no p. 5º do artigo 32. Entre os ônus impeditivos de alienação estão, por exemplo, a cláusula de inalienabilidade instruída em relação ao proprietário do terreno. (...)Existentes ações ou protestos de títulos, deve o Oficial de Registro de Imóveis exigir esclarecimentos sobre sua natureza, com certidões complementares, exceto se puder desde logo, pela certidão do distribuidor, verificar que não terão repercussão econômica capaz de atingir o imóvel, ou a ele não são relativas. (grifei)

Ao analisar o artigo 32, b e par. 5º, e o artigo 37, da Lei n. 4.591/64, afirma Arnaldo Rizzardo (Condomínio edilício e incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 293):

A redação da letra b ordena a apresentação de certidões negativas, dando a entender que não pode haver qualquer dívida, encargo ou gravame. Na realidade, essa exegese literal conduz a imprimir maior garantia e segurança na incorporação. Entretanto, por força de dois dispositivos, abaixo citados, entende-se que a existência de dívidas, encargos ou gravames não inviabiliza a incorporação, e que apresentação de documentos sobre a sua existência tem o escopo de prevenir os adquirentes das unidades.(...)Em linhas gerais, o registro somente deverá ser recusado quando presentes fortes indícios de incontornáveis prejuízos para os futuros compradores de unidades autônomas.

Assim, não há elemento efetivo que afete a incorporação imobiliária em potencial prejuízo dos futuros adquirentes das unidades a serem construídas.


Se é possível o registro da incorporação diante de ônus reais e fiscais, não há, na excepcionalidade deste caso concreto, fundamento legal para se negar o registro da incorporação imobiliária.


Contudo, por analogia, compete aplicar o disposto no artigo 37 da Lei n. 4.591/64, com o escopo da publicidade do fato, permitindo o acesso a todos os interessados, especialmente, potenciais adquirentes quanto à existência de processo criminal em curso contra os administradores da incorporadora.


Assim, esta informação deverá contar de todas as certidões expedidas pelo registro imobiliário e nos documentos de venda das unidades.


Por todo o exposto, pelo meu voto, deu-se provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente e determinar o registro da incorporação na qual deverá constar em todas as certidões expedidas pelo registro imobiliário e nos documentos de venda das unidades a informação relativa à ação penal em curso em face dos sócios administradores da incorporadora, nos termos do artigo 37 da Lei n. 4.591/64.

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© 2018 por Jair Rabelo.