Atualizado: Jul 6

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA DE SÃO PAULO


Ação penal não impede o registro da incorporação se não afetar sua viabilidade econômica.




Apelação nº 1018482-43.2017.8.26.0564


EMENTA: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AÇÃO PENAL EM CURSO CONTRA OS SÓCIOS ADMINISTRADORES DA INCORPORADORA. POSSIBILIDADE DA EXIGÊNCIA DAS CERTIDÕES DOS SÓCIOS NOS TERMOS DAS NSCGJ. CABIMENTO DO REGISTRO POR NÃO AFETAR A VIABILIDADE ECONÔMICA DA INCORPORAÇÃO, DEVENDO, TODAVIA, CONSTAR NO REGISTRO IMOBILIÁRIO E NOS DOCUMENTOS DE VENDADAS UNIDADES A INFORMAÇÃO RELATIVA À AÇÃO PENAL POR SUA RELEVÂNCIA E PUBLICIDADE NOS TERMOS DO ARTIGO 37 DA LEI N. 4.591/64, POR ANALOGIA – RECURSO PROVIDO COM DETERMINAÇÃO.



A presença de certidão positiva de ação criminal contra o incorporador não tem o condão impossibilitar automaticamente o registro de incorporação.


Segundo o CSM-SP, no caso do processo em comento, a existência da ação penal contra o incorporador não apresentou risco aos adquirentes das unidades em consideração a seu montante frente ao patrimônio da incorporadora.


As disposições do artigo 32, parágrafo 5º, e do artigo 37 da Lei nº 4.591/64 permitem o registro da incorporação mesmo com a presença de ações judiciais ou de ônus reais e fiscais. São dispositivos legais voltados ao interesse coletivo acerca da proteção dos futuros adquirentes, objetivando a diminuição dos riscos na adesão ao empreendimento.


A função da exigência das certidões é a demonstração da regularidade jurídica do terreno e a condição financeira da incorporadora, bem como permitir ciência aos futuros adquirentes da situação jurídica da incorporadora.


Assim, se eventual condenação do incorporador não afetar a viabilidade econômica da incorporação, pelo fato de a incorporadora possuir patrimônio de valor superior ao valor da possível condenação, a simples presença da certidão positiva de ação criminal não impede o registro de incorporação.


Contudo, deve-se dar publicidade ao fato, permitindo o acesso a todos os interessados, especialmente, potenciais adquirentes quanto à existência de processo criminal em curso contra o administrador da incorporadora.