"Condomínio fechado" X "Loteamento fechado"

Atualizado: 5 de Out de 2018


Você sabe a diferença entre os dois institutos?


Autor: ARAUJO, Jair Benedito Carlquist Rabelo de


De fato, existem semelhanças entre os dois empreendimentos, o que produz a confusão entre os chamados “loteamentos fechados” e os condomínios edilícios ou “condomínios residenciais fechados”, como são corriqueiramente chamados.

As semelhanças podem ser resumidas em três fatos:

  1. o perímetro de ambos é cercado (murado) e o acesso ao seu interior é controlado (controle de acesso por uma portaria);

  2. há, em ambos, comunhão de uso das vias internas e espaços livres; e

  3. nos dois tipos de empreendimento tem que haver aprovação pela prefeitura.

Entretanto, as diferenças são determinantes, sendo algumas delas:

  1. a vida interna. No condomínio é regulada pela Convenção nos moldes do art. 9º e seguintes da Lei 4.591/1964 e no "loteamento fechado" é observado o regulamento de uso, que apenas subsidiariamente utiliza-se da Lei 4.591/1964;

  2. o objeto. No condomínio edilício o objeto é uma unidade autônoma(uma casa térrea ou assobradada como diz a própria lei), bem como uma fração ideal dos espaços livres. Já o objeto do “loteamento fechado” é um lote de terreno, sem construção;

  3. no condomínio edilício, as vias de circulação e os espaços internos que não comporem a unidade autônoma são frações ideais de uso comum e propriedade dos condôminos, ou seja, no condomínio toda a área é privada, tanto o imóvel quanto as vias de circulação e espaços comuns são de propriedade dos moradores. Já no “loteamento fechado”, por força do art. 22 da Lei 6.766/1979, os espaços internos e as vias de circulação são bens públicos, concedidos à Associação de Moradores por um ato administrativo, podendo tal ato ser revogado pela prefeitura. Cada morador no “loteamento fechado” é proprietário apenas do seu lote, não há frações ideias nem condomínio.

  4. Existe diferença também quanto ao registro desses empreendimentos, pois o condomínio edilício submete-se aos trâmites da Lei 4.591/1964 e o “loteamento fechado” submete-se ao disposto na Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

Assim, antes da Lei nº 13.465/2017, ao ser realizado um loteamento, não havia possibilidade de criação de áreas de propriedade comum dos proprietários dos lotes, como sucede nos condomínios edilícios.


As unidades autônomas, na lição dada no artigo do professor Flávio Tartuce (1), consistem necessariamente em construções existentes, e não em meros lotes avulsos como ocorre nos “loteamentos fechados”. No condomínio edílico não são criados lotes, mas unidades imobiliárias vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns.


Hoje, com o novo art. 1.358-A do Código Civil, passou-se a permitir a criação de um condomínio de lotes, vinculados a uma fração ideal das áreas comuns. Dessa forma, as ruas, as praças e as demais áreas de uso comum do condomínio de lotes não serão transferidas à propriedade do Município, como ocorre nos “loteamentos fechados”, mas continuam sendo propriedade privada, pertencente aos proprietários do lote de acordo com a sua fração ideal, como ocorre nos condomínios edilícios.


O “loteamento fechado“ que, como visto, não se confunde com condomínio fechado e nem com o novo “condomínio de lotes”, nada mais é que o resultado da subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original é cercado de modo a manter um acesso controlado.


O perímetro do loteamento é fechado por autorização municipal que, no ato da aprovação do loteamento, outorga a concessão de uso aos proprietários, por meio de contrato administrativo (precedido de lei municipal) entre o Município e a Associação de Moradores criada para administrar o “loteamento fechado”. Somente dessa forma o “loteamento fechado” encontra sua forma legal. Contudo, na maior parte dos casos, o loteamento funciona de forma irregular sem essa autorização, como se condomínio fosse.


O “loteamento fechado” é aprovado como um loteamento comum, seguindo o mesmo procedimento que lhe é dado pela lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), diferenciando-se apenas por ser somado, aos documentos previstos no art. 18, o ato administrativo de concessão de uso das vias de circulação praças e demais logradouros públicos e o regulamento de uso desses bens para o seu registro.


Ao adquirir um terreno em um “loteamento fechado”, o adquirente terá direito somente sobre seu próprio lote, pois, o art. 22 da Lei 6.766/1979 determina que desde a data do registro do loteamento passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas aos edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, diferentemente do que ocorre nos condomínios, como visto, onde as vias, praças e espaços livres são de propriedade dos condôminos e não da prefeitura. Nestes, quando se adquire um imóvel, estará adquirindo a fração ideal da área, o que abrange o terreno de uso privativo do adquirente, os espaços de uso comum (como quadras, playground, piscina, salão de festas etc.), praças e as vias de acesso.


Quanto a obrigatoriedade da contribuição pelos proprietários nos “loteamentos fechados”, o assunto é motivo de diversas decisões divergentes e interpretações variadas.


A posição adotada por Luiz Antonio Scavone Junior (2) e por várias decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo é a que entende pela obrigatoriedade da contribuição para as despesas de manutenção e conservação dos espaços e equipamentos públicos, em razão do princípio que veda o enriquecimento sem causa, sendo aplicado, por analogia, as regras de cobrança de despesas condominiais. Lembre-se que o proprietário do lote se beneficia da segurança e da conveniência de se ter controle de acesso ao loteamento e, ainda que lá não tenha construído, tal circunstância valoriza sua propriedade.


A contribuição deverá fazer parte do corpo do regulamento que deverá ser averbado junto à matrícula do loteamento no registro de imóveis competente, regulamento este, que, por analogia, deverá seguir os conceitos da convenção de condomínio previstos na Lei nº 4.591/1964 (embora com esta não se confunda) onde serão fixadas as normas que regerão o uso e manutenção dos bens públicos e comuns.


É a averbação desse regulamento junto à matricula do loteamento que dará a necessária publicidade aos adquirentes de lotes do direito da Associação de Moradores cobrar tais despesas, devendo o loteador/Associação, a cada venda, fazer constar nas escrituras de compra e venda ou nos contratos de promessa de compra e venda, a obrigação do adquirente contribuir para a manutenção.


Contudo, decidiu o Supremo Tribunal Federal:

Associação de moradores – mensalidade – ausência de adesão. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido (RE 432106, Relator (a): Min. Marco Aurélio, Primeira Turma, j. 20.09.2011, DJe-210 Divulg. 03.11.2011, Public. 04.11.2011, Ement. Vol-02619-01, p-00177). (grifei)

Fundamenta-se o caso na regra contida no inciso XX do artigo 52 da Constituição Federal, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.


Também decidiu assim o Superior Tribunal de Justiça, tratando dos “loteamentos fechados”:

“As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.”. (REsp n. 1.280.871/SP, SEGUNDA SEÇÃO, Relator p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, julgado em 11/3/2015). (grifei)

Assim, como os tribunais superiores decidiram por não haver obrigatoriedade na contribuição com as despesas por aqueles que não se associaram, a cautela encontra-se justamente na adesão voluntária do adquirente de lote à respectiva associação no ato da alienação, para que não se exima da contribuição.


Outras decisões, vindas do tribunal paulista não têm sido uniformes, gerando insegurança jurídica:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Loteamento fechado, ou dotado de serviços diferenciados aos moradores. Associação de moradores, clube de campo, sociedade ou outra modalidade criada para custear a estrutura e serviços do empreendimento, que beneficiam e valorizam todos os imóveis. Dever de todos os proprietários beneficiados ratearem as despesas, associados ou não. Obrigação que tem por fonte o princípio que veda o enriquecimento sem causa. Compromisso de compra e venda que contém cláusula expressa na qual o adquirente do lote se compromete a participar do rateio das despesas do empreendimento fechado – Indevida a cobrança de multa moratória, de quem não é associado. (Relator (a): Francisco Loureiro; Comarca: Salto; Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/03/2015; Data de registro: 26/03/2015). (grifei)
Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de cobrança de despesas de taxa associativa. Loteamento fechado. Inadmissibilidade de cobrança de moradores não associados. Princípio da liberdade de associação previsto no art. XX da Constituição Federal. (Relator (a): Eduardo Sá Pinto Sandeville; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/03/2015; Data de registro: 06/04/2015; Outros números: 6739392012826001150000). (grifei)

Assim, antes de adquirir um imóvel, consulte o cartório de registro de imóveis e a prefeitura para obter informações sobre o empreendimento e saber se realmente se está comprando um imóvel em um condomínio ou em um “loteamento fechado” e se estão de acordo com a lei.


(1) TARTUCE, Flávio: O condomínio de lotes e o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Disponível em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-2017-o-condominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-acesso-controlado. Acesso em 10/03/2018.

(2) SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio, 1966– Direito imobiliário – Teoria e prática/Luiz Antonio Scavone Junior. – 9.ª ed. – rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro : Forense, 2015.

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© 2018 por Jair Rabelo.