Compromisso de compra e venda - prova de quitação dispensa consentimento do titular do domínio

Atualizado: 9 de Out de 2018


A existência de compromisso de compra e venda não justifica, por si só, óbice a usucapião, pois o requerente pode apresentar justo título acompanhado de prova de sua quitação como forma de dispensar o consentimento do titular do domínio.

Em 04 de setembro de 2018 a 1ª Vara de Registros Públicos do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo proferiu sentença no processo nº 1070011-04.2018.8.26.0100 que trata de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital após uma negativa de processamento de pedido extrajudicial de usucapião.


A suscitada é compromissária compradora do imóvel objeto do pedido de usucapião. O Oficial alegou não ser possível a usucapião no caso, uma vez que a suscitada poderia ajuizar ação de adjudicação compulsória.


Na sentença, a Juíza de Direito Dra. Tania Mara Ahualli reforçou orientação dada no processo nº 1008143-25.2018.8.26.0000, no sentido de que, nos pedidos de usucapião extrajudicial, os Oficiais de Registro de Imóveis devem autuar todos os pedidos apresentados, conforme o disposto no item 426 do Cap. XX das NSCGJ(1), podendo apenas negar a autuação quando não estiverem presentes os requisitos formais previstos nos arts. 3º e 4º do Provimento 65/17 do CNJ, que trata do requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião e da documentação que deverá ser apresentada.


Assim, as questões relativas ao mérito devem se resolver ao fim do processo extrajudicial.

Dispõe o art. 13, § 2º do Prov. 65/17 do CNJ que

"(...) deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei”.

Trata-se de uma vedação normativa ao pedido de usucapião extrajudicial quando este se dá com o fim de burlar os requisitos legais exigíveis para os negócios jurídicos imobiliários. A leitura isolada de tal dispositivo daria razão ao Oficial. Todavia, o caput do art. 13, bem como seu § 1º, permitem concluir que a mera existência de compromisso de compra e venda não justifica, por si só, óbice a usucapião, pois o requerente pode apresentar justo título acompanhado de prova de sua quitação como forma de dispensar o consentimento do titular do domínio, e o inciso I do § 1º menciona que o compromisso de compra e venda é um exemplo de justo título. Ou seja, o compromisso de compra e venda, acompanhado de prova de sua quitação, pode ser apresentado no pedido extrajudicial de usucapião, havendo previsão expressa de que a apresentação de tais documentos é benéfica ao requerente, por dispensar a notificação do titular do domínio.


A análise conjunta das normas citadas permite concluir, portanto, que a existência do compromisso de compra e venda quitado só seria óbice à usucapião extrajudicial quando houvesse a possibilidade de ser lavrada escritura definitiva do negócio realizado. Todavia, nos termos do § 2º, a parte requerente pode justificar a impossibilidade de tal lavratura (sujeita a sanções em caso de falsidade), abrindo caminho para o pedido extrajudicial de usucapião.

Em outras palavras, se a parte está impossibilitada de lavrar a escritura definitiva de compra e venda, e devidamente justificar as razões para tanto, poderá optar pela adjudicação compulsória ou pedido de usucapião, a depender do preenchimento dos requisitos de cada uma destas opções, não havendo impeditivo, contudo, que opte pela usucapião quando entender não ser a adjudicação caminho viável para obter seu direito.


Esta é a hipótese destes autos, pois a requerente justifica a impossibilidade de ajuizar pedido de adjudicação compulsória no fato do proprietário tabular se encontrar em lugar incerto e não sabido, não podendo a mera existência de compromisso de compra e venda impossibilitar o prosseguimento do pedido administrativo de usucapião.


A dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis foi julgada improcedente e foi determinado o seguimento do pedido de usucapião extrajudicial.



(1) 426. O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

© 2018 por Jair Rabelo. 

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Jair  Rabelo