1ºVRP-SP - a indisponibilidade não impede o processamento do pedido extrajudicial de usucapião, mas

1ºVRP-SP - a indisponibilidade não impede o processamento do pedido extrajudicial de usucapião, mas pode inviabilizar o registro.




Processo nº 1094332-06.2018.8.26.0100




Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital após negativa de seguimento de pedido extrajudicial de usucapião.


Da nota devolutiva apresentada constam a impossibilidade do pedido, por existir indisponibilidade não registrada dos bens do cedente.


De acordo com o Oficial, a indisponibilidade impossibilita o pedido de usucapião, uma vez que a cessão de direitos ao requerente não poderia ter ocorrido, sendo o pedido meio de burla ao gravame.


O Juízo da 1º Vara de Registros Públicos de São Paulo entendeu que a questão da indisponibilidade diz respeito ao próprio mérito do pedido, ou seja, havendo indisponibilidade de bens, registrada ou não, a análise de seus efeitos sobre o pedido formulado deve se dar ao fim do procedimento, quando o Oficial julgará se o gravame representa ou não vício que impede o reconhecimento da usucapião.


Neste rito extrajudicial há momento determinado para manifestação quanto ao mérito do pedido: ao final do procedimento, quando todas as notificações já foram realizadas. E a razão de ser de tal momento é possibilitar, ao juízo corregedor em caso de recurso, análise completa do pedido, com registro do pedido em caso de procedência. Ainda, em caso de improcedência, todas as notificações já foram realizadas, de modo que eventual conversão do pedido extrajudicial em judicial será muito simplificado, reduzindo custos e tempo do requerente, caso busque provimento jurisdicional definitivo sobre a questão.


Em princípio, todavia, a indisponibilidade não impede o processamento do pedido extrajudicial, de modo que sua mera existência não justifica nota devolutiva no início do procedimento. Isso porque, sendo a usucapião modo originário de aquisição de propriedade, não pode o requerente que preencha os requisitos legais ser prejudicado por indisponibilidade que afeta terceiro.


No mesmo sentido, o Art. 14 do Prov. 65/17 do CNJ assim prevê:

Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

E se a existência de gravame registrado não impede o reconhecimento da usucapião, muito menos gravame não registrado pode produzir tal efeito, tendo em vista que o registro imobiliário tem como uma de suas funções a publicidade.


Em suma, a indisponibilidade não impede o prosseguimento do pedido, de modo que o óbice apresentado pelo Oficial deve ser afastado.


O Juízo da vara de Registros Públicos fez a seguinte observação: “se, por um lado, a indisponibilidade não inviabiliza o prosseguimento do pedido, nada impede que sua existência seja fundamento utilizado pelo Oficial para impedir ,na análise do mérito, seu registro. Isso porque, em diversas modalidades de usucapião, a boa-fé é requisito essencial”.


Assim, pode o Oficial, analisando todo o procedimento, entender que houve má-fé na cessão de direitos por pessoa que os tinha indisponíveis, indeferindo o registro pleiteado

Ainda, no caso da usucapião extraordinária, em que a boa-fé não é requisito, poderia indeferir o pedido caso entenda que o vício da indisponibilidade de alguma forma contamina os demais requisitos legais da prescrição aquisitiva.


Tudo isso deve ser argumentado ao fim do pedido, com possibilidade de revisão pelo juízo corregedor permanente em caso de recurso. Se realizado o registro, a prudência recomenda que o Oficial oficie os juízos que determinaram a indisponibilidade, comunicando o deferimento da usucapião, permitindo a ciência e tomada de eventuais providências.

Em suma, o óbice apresentado deve ser afastado, para que se determine o prosseguimento do procedimento extrajudicial, possibilitando o Oficial que, ao fim, utilize da indisponibilidade como fundamento para indeferimento, de modo fundamentado e considerando os requisitos legais da usucapião.

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© 2018 por Jair Rabelo.