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CUIDADOS NA
COMPRA E VENDA
DE IMÓVEIS

DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

Jair Rabelo

Em breve, alguns destaques sobre adversidades na compra e venda de imóveis

Quais são os riscos de adquirir um imóvel sem assessoria jurídica?

Se você pensa em adquirir um imóvel, saiba que é possível saber antecipadamente se você terá ou não problemas jurídicos após realizar a compra.

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Imagine você e sua família instalados em um imóvel que comprou, ou visualize você iniciando obras em um terreno que adquiriu, não importa se são aquisições recentes ou feitas há alguns anos, e de repente você é surpreendido com um Oficial de Justiça na porta de sua residência, com uma decisão judicial em mãos afirmando que a aquisição que você fez não tem valor jurídico.

Não é uma situação rara.

Para se evitar ou, quando menos, reduzir os riscos de se experimentar frustrações e prejuízos econômicos na aquisição de um imóvel, você deve contratar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar juridicamente o negócio jurídico que você está prestes a realizar.

Aqueles que não fazem uma análise jurídica prévia do imóvel que pretende adquirir, e da idoneidade do vendedor – principalmente financeira –, assumem riscos de perder todo o dinheiro investido na compra do imóvel, além de ter que custear defesas e ações judiciais na tentativa de recuperar o valor investido.

Essa complexa análise de negócios imobiliários é chamada de due diligence imobiliária, traduzindo-se como “devida diligência”, ou seja, o cuidado prévio tido pelo adquirente prudente que deseja saber previamente se, assinando a compra de um imóvel, sua mais nova aquisição estará de acordo com o ordenamento jurídico.

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A função de uma due diligence imobiliária é analisar o negócio imobiliário sob todas as perspectivas jurídicas possíveis, enxergando as mais variadas questões que possam trazer riscos e prejuízos econômicos para o adquirente.

Por meio da análise de diversas certidões relativas ao imóvel e seu proprietário – tanto o atual quanto os anteriores –, é possível mapear eventuais riscos na aquisição do imóvel e, ao encontrar o apontamento indicativo de problemas, o advogado oferece ao adquirente os meios de eliminá-los ou reduzi-los, indicando os melhores instrumentos e medidas para isso.

São muitas as investigações realizadas pelo advogado antes de entregar o relatório da due diligence imobiliária ao adquirente, como, por exemplo:

  • a busca de credores do vendedor; se existentes busca-se pela origem do débito, seu valor e sua potencialidade de oferecer riscos à transação imobiliárias;
     

  • a busca de ações judiciais que possam recair futuramente sobre o imóvel que se pretende adquirir;
     

  • a procura por possíveis invalidações, anulações e impedimentos nas aquisições anteriores do imóvel;
     

  • a análise da possibilidade de fraudes;
     

  • procura por eventuais passivos, impeditivos ambientais, restrições e limitações da propriedade, gravames 

etc.

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São inúmeras as adversidades passíveis de serem encontradas em negócios imobiliários.

Agindo de forma preventiva, através da due diligence imobiliária realizada por um profissional qualificado, evita-se a ação reativa, mais onerosa, onde o adquirente frustrado teria que buscar o Poder Judiciário para desfazer o negócio irregular e recuperar o valor investido.

O modo mais seguro de adquirir um imóvel é prevenindo-se por meio da due diligence imobiliária, eliminando, reduzindo, ou, ao menos, conhecendo previamente os riscos do seu negócio.